> Comment étudier le marché pour mieux investir ?
> Qu’est-ce que c’est qu’investir ?
Différence entre acheter une maison et investir dans l’immobilier =
° C’est l’intention de faire un placement, cela consiste en l’acquisition d’un bien non pas pour y habiter mais dans le but de construire un patrimoine tangible qui pourra générer un revenu complémentaire à terme ou tout de suite.
°C’est de ce fait, un projet important et d’envergure qui va nécessiter une bonne préparation, c’est la raison pour laquelle il faut réaliser au préalable une étude de marché.
> À quoi sert l’étude de marché ?
Il faut connaître principalement le marché dans sa globalité, cela permet de faire un choix et de pouvoir à terme déterminer les risques.
Une fois tout cela, il suffit de choisir le bon placement pour investir. La difficulté du marché immobilier est qu’il est très large car quand on investit dans l’immobilier il y a différents supports d’investissement (investir dans du locatif résidentiel tout comme l’immobilier d’entreprise), il faut donc définir quels sont les secteurs d’activités = problème de localisation.
Il y a également la possibilité d’investir dans un produit titrisé (la pierre papier = SCPI), l’avantage principal de cela est que l’on peut commencer avec une petite somme d’argent (dès 150 euros).
> Comment le taux du livret A est-il calculé ?
Cela revient à 75% du taux d’inflation en cours.
Le livret A est géré par la caisse des dépôts qui lui crée de la transformation des échéances, elle fait donc des prêts sur les sociétés hlm sur 32 ANS.
> La loi sapin : loi relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie
Pour investir, plusieurs possibilités :
- immobilier locatif,
- Commerciale
- d’entreprise
= dans la région, en France ou l’étranger
le niveau d’offre et de demande d’un secteur local, regarder si le marché est tendu ou non, si l’offre est importante également, cela peut donc nous influencer sur le choix de notre solution car investir dans l’immobilier c’est très large donc il faut mettre en concurrence les différentes possibilités d’investissement
Comme cela est compliqué, on peut soit le faire tout seul, soit accompagné = il faut choisir un conseiller en immobilier ou un gestionnaire de patrimoine, le principe est d’essayer d’orienter l’investisseur pour qu’il comprenne mieux le fonctionnement du marché sur lequel il souhaite investir.
quand on parle d’environnement d’investissement, cela prend en compte différents facteurs, susceptible d’influencer le marché, notamment le rendement du projet :
> ce sont des facteurs qui sont d’ordre économique, professionnel, politique, démographique, technologique et législatif.
(Cela ressemble au pestel et au SWOT, qui sont faits pour étudier les marchés), le but est donc de connaître les éventuelles opportunités et menaces du au marché immobilier.
Point sur Le marché immobilier en France, il a été historiquement plus sensible a trois facteurs :
l’emplacement , la situation géographique avec des changements important de région - les types de biens, appartement ou maison
- La qualité des biens en question, neufs ou anciens
et récemment il y’a eu un quatrième facteur :
- La crise sanitaire/le covid 19, les ménages ont donc accorder plus de valeur à leur logement (retour à un intérêt pour la campagne grâce au télétravail)
> comment procéder ?
Les différentes étapes :
- la méthode
I- définir son objectif patrimoniale
Tout le monde ne décide pas d’acheter un bien pour y habiter, les motivations sont différentes.
l’objectif peut être :
- de se construire un patrimoine et le plus souvent le transmettre
- préparer sa retraite
- d’abaisser leur pression fiscale
- pour les chefs d’entreprises la constitution de l’immobilier privé ou professionnel
II- l’analyse : choisir l’emplacement idéal pour investir
> c’est le premier critère de tout investissement immobilier, la destination du bien déterminé le prix ou la valeur de ce dernier
Il faut donc se renseigner sur la ville dans laquelle on souhaite investir, il faut qu’elle représente un fort potentiel, l’investisseur doit s’intéresser au dynamisme de la ville, à la croissance démographique et au marché de l’emploi.
il faut également regarder les commodités (écoles, commerces, loisirs, transports en communs et accès routier), il faut donc garder le potentiel de développement dans la ville de séquelles on souhaite investir, il faut regarder également quels sont les projets de constructions des nouveaux logements, car s’il y a trop de projet de construction au même endroit ça peut devenir dangereux.
> ou trouver ces informations ?
A la mairie, le site de l’Insee
III- étudier l’offre et la demande
L'offre et la demande peuvent influer sur la valeur d’un bien, il y également la typologie de bien, il y a des secteurs ou certaines typologies sont plus recherchées que d’autres, et va donc avoir plus de valeur.
La demande représente la quantité moyenne de logement que les gens sont près à acheter ou à louer (maison et appartements), et à l'inverse, l’offre correspond aux types de biens mis en vente ou en location avec leur marge du prix.
Un marché immobilier s’il veut être en bonne santé il faut qu’il affiche un certain équilibre entre l’offre de logement et la demande. Si la demande est supérieure à l'offre, les acheteurs sont plus nombreux que les vendeurs. A l’inverse si c’est l’offre qui est supérieur à la demande le prix va baisser.
IV- analyser le marché immobilier local
Quand on veut investir dans une ville, il y a une disparité en termes de prix, il convient donc de se renseigner sur les quartiers, sur le type de bien recherché et sur le prix au mètre carré dans le neuf ou dans l’ancien.
> où trouver les prix ?
Dvf,le site d’impôt
scpi étrangère = la fiscalité n’est pas la même, les rendements nettes sont supérieurs
Rentabilité : c’est la valeur de revente
V - La qualité du bien
> il est important de s’assurer de la qualité neuve ou ancienne
Dans l’ancien, on fais un audit compet en faisant attention différentes choses :
- les matériaux de construction utile,
- la conception du logement,
- le mode de chauffage,
- les parties communes,
- se renseigner sur les charges de copropriété
- examiner minutieusement l’tétat du bien, faire le point sur le budget travaux
Dans le neuf, ce sont les memes points, mais il y a la question de la qualité du bien qui n’est pas à prendre en compte puisque le bien est neuf, cependant il put y avoir une perte au niveau des finitions.
Les différents dispositifs :
le prêt classiques de l’habitat
le PEL
le PZT
le PAS
le PC
Actualisation : actualiser/ vers l’avant
Capitalisation : capitaliser/ vers l’arrière
Formule actualisation : montantx(1 - le nombre d’année)
Formule capitalisation : montantx(1+ le taux)
Exemple :
capitalisation vers l’avant = livret a 3% pendant 3 ans
actualités vers l’arrière = vers l’arrière : dans 3 ans 10 920
dans 3 ans 10930
Capitalisation : donc 10 000 (1,03)puissance 3 = 10 927, 27
Actualistion : donc 10 920 (1,03) = 9 993,34
10 930 (1,03) puissance 3 = 10 002,49
Conclusion : si on actualise d’un sens et qu’on capitalise dans l’autre on retombe sur les memes chiffres
système de défiscalisation
- pinel
- denormandie
- malraux
- déficit foncier
- lmnp/lmp (hérésie fiscal)
- mh
Défiscalisation immobilière : consiste a réaliser un investissement dans l’immobilier locatif en échange d’une réduction d’impôt, cet avantage fiscal accordé par l’état permet d’abaisser son montant d’impôt sur le revenu pendant une période déterminer, il varie en fonction du in acheter (ancien ou neuf) et du dispositif législatif choisi
- Le pinel
> le nom vient du ministre du logement qui a crée ce dispositif et avant on avait le dispositif duflot
Le pinel octroie une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat et de la mise en location d’un appartement neuf. En louant son bien nu et à titre d résidence principale pour une durée minimale de 6,9 ou 12 ans, le propriétaire bailleur peut récupérer 12, 18 ou 21 %
6 ans= x2%
9ans = x2%
12ans = x1%
il ne faut pas le revendre avant sinon on perd l’avantage du pinel et également si le bien n’est pas loué.
Le plafond est a 300 000 euros par an et a 5 500 euros du m2
le montant maximu qu’un pinel peut nous donner en réduction d’impôt est de 63 milles euros
on gagne de l’argent que s’il y’a une décote inférieure a 63 milles euros antre le neuf et l’ancien
Le,promoteur va qualifié les logement en egibilé pinel mais ce n’est pas forcément du pinel
les commissions de vente sur le pinel on été plafonnée à 10%
la réduction d’impôt maximal peut atteindre 63 000 euros, la somme revenu pour le calcul est plafonnée a 300 000 euros et a 5 5OO euros du m2, les plafonds de loyer et de recours ce du locataire sont également à respecter
exemple :
50 m2 à 300 000 euros pinel
50x 5 500 = 275 000 (2%) = 5 500 (1,37%)
Denormandie :
= invente par Julien denormandie, il concerne les biens anciens
son but vise a inciter les particulier a acheter et à rénover les logements anciens situé dans certaines villes moyennes, le budget consacre aux travaux doit consacre au moins 25% du coût total de l’opération
exemple :
achat : 100 000 euros + 25 000 travaux = 125 000 euros donc c’est les 25% sur le total de 125000 euros
montant des travaux doit être plus élevé que le montant total
Prix de revient = achat du bien + frais d’acquisition + coût des travaux
loi censi bouvard : résidence d’affaires, de santé, étudiante, tourisme
> dans ces résidences il y a un gestionnaire qui va s’occcuper de la location de ses appartements
= réduction d’impôt de 11% étaler sur 9 ans
il s’adresse donc aux investisseurs qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA dans une résidence avec services (épadh,…) le bien est loué meuble pour une durée minimale de 9 années par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux
malraux/mh : réserver aux très grosses imposotions
30% si il y’a une convention
