Définition
SCI
La Société Civile Immobilière est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ensemble.
IR
L'Impôt sur le Revenu est un des régimes fiscaux sous lequel une SCI peut être imposée. Les bénéfices sont divisés entre les associés et imposés à leur niveau personnel.
IS
L'Impôt sur les Sociétés est un autre régime fiscal pour les SCI. Les bénéfices sont imposés au niveau de la société elle-même et non pas chez l'associé individuellement.
Comparaison entre IR et IS
Imposition des Revenus Locatifs
Lorsqu'une SCI opte pour l'IR, ses bénéfices sont répartis entre les associés, en fonction de leur part dans la société, et chacun inclut sa part de bénéfices dans sa déclaration d'impôt sur le revenu. Cela implique que les revenus locatifs de la SCI sont imposés au taux d'imposition marginal de chaque associé. En revanche, avec l'IS, les revenus locatifs sont imposés directement au niveau de la société, généralement à un taux fixe qui peut être avantageux ou désavantageux selon le taux marginal d'imposition des associés.
Amortissement et Déduction des Charges
Sous le régime de l'IR, les charges déductibles pour la SCI sont limitées et il n'y a pas d'amortissement du bien immobilier. En optionnant pour l'IS, une SCI peut pratiquer l'amortissement des biens immobiliers, ce qui permet de réduire le résultat imposable. Ainsi, le choix de l'IS peut être intéressant pour des SCI ayant des investissements importants nécessitant d'importantes déductions.
Redistribution des Bénéfices
Avec l'IR, les bénéfices sont directement intégrés au revenu global des associés, ce qui peut potentiellement alourdir leur imposition personnelle en fonction du montant des bénéfices. À l'IS, les bénéfices peuvent être laissés dans la société après imposition, et les associés ont la possibilité de décider de distribuer ou de réinvestir ces bénéfices selon les besoins.
Impact à la Cession du Bien
Le choix entre IR et IS a des implications significatives lors de la revente d'un bien immobilier par une SCI. En régime IR, les plus-values immobilières sont imposées au nom des associés selon le régime de l'impôt sur la plus-value. Tandis qu'en choix IS, les plus-values sont considérées comme des bénéfices exceptionnels et imposées au taux standard de l'IS, souvent sans abattement pour durée de détention, ce qui peut résulter en une fiscalité plus lourde.
A retenir :
Choisir entre l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI dépend de divers facteurs, notamment la stratégie fiscale et les objectifs à long terme des associés. L'IR permet une imposition au niveau personnel, souvent avantageuse pour les petits revenus. L'IS convient mieux pour amortir des biens et gérer la trésorerie de l'entreprise, surtout dans le cadre de projets immobiliers conséquents. Chaque option présente ses propres avantages et inconvénients, l'important est de choisir en fonction des besoins spécifiques des investisseurs et de l'évolution potentielle des projets immobiliers.
