Les droits des baux d'habitation

PARTIE 1 : Introduction aux droits des baux d'habitation

Le bail d’habitation est un contrat par lequel une personne, le bailleur, met à la disposition d’une autre personne, le preneur (ou locataire), un bien immobilier pour un usage déterminé (généralement d’habitation), en contrepartie du paiement d’un loyer.

• Code Civil : Le bail d'habitation est régi par les articles 1713 et suivants du Code civil, qui imposent un cadre juridique de protection pour les locataires et les bailleurs.

Types de baux :

1. Bail d’habitation : destiné à la location de logements pour y habiter.
2. Bail commercial : destiné à la location d’un bien immobilier à usage professionnel.

Caractéristiques du bail d'habitation :

• C'est un contrat bilatéral qui engage à la fois le bailleur et le locataire.
• Le contrat de bail est formalisé par un écrit et l’état des lieux est essentiel pour attester de l’état du bien au moment de l’entrée du locataire.

PARTIE 2 : Les obligations principales du bailleur et du preneur

SECTION 1 : Les obligations générales du preneur

1. L’obligation de payer le loyer et les charges :

• Le locataire doit payer le loyer dans les conditions définies par le contrat (mensuel, annuel, etc.).
• Charges récupérables : les charges peuvent être récupérées par le bailleur (ex : entretien des parties communes, enlèvement des ordures ménagères).
• Révision du loyer : le bail peut prévoir une révision annuelle du loyer, limitée à l'indice de référence des loyers (IRL).

1. Obligation d'user paisiblement du bien :

• Le locataire doit utiliser le bien loué selon la destination spécifiée dans le bail (par exemple, usage exclusivement résidentiel).
• Le locataire doit respecter la tranquillité du voisinage et éviter toute nuisance (comportements violents, installations interdites, etc.).

1. Obligation d’entretenir les lieux :

• Le locataire doit assurer l'entretien courant du logement, incluant les réparations locatives.
• Les réparations plus importantes, dites "grosses réparations", sont à la charge du bailleur (ex : murs, poutres, toiture).

1. Obligation de permettre certains travaux :

• Le locataire doit permettre l'accès au logement pour des travaux nécessaires à l'amélioration de la performance énergétique ou au maintien de la décence.

1. Interdiction de transformer les lieux :

• Le locataire ne peut pas effectuer de travaux de transformation (ex : construction d’une piscine) sans l'accord écrit du bailleur.

1. Obligation d’assurance :

• Le locataire doit assurer le logement contre les risques (incendie, dégâts des eaux, explosion). À défaut, le bailleur peut souscrire une assurance à la place du locataire, et les frais seront répercutés sur le loyer.

1. Sous-location et cession du bien :

• Le locataire ne peut sous-louer ou céder son bail sans l’autorisation du bailleur. En cas de sous-location, le loyer ne peut pas dépasser celui du bail principal.

SECTION 2 : Les obligations principales du bailleur

1. Obligation de délivrance :

• Le bailleur doit délivrer un logement décent, respectant les critères de sécurité et de confort minimaux (ex : chauffage, installations sanitaires).
• Critères de décence : depuis le 1er janvier 2025, le logement doit être classé au moins F sur l’échelle énergétique. Ce critère évoluera progressivement jusqu’à 2034.

1. Obligation de garantie :

• Le bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du bien. Il ne peut troubler l’usage du logement (par exemple, couper l’eau chaude ou le chauffage sans raison).

1. Obligation d’entretien :

• Le bailleur prend en charge les grosses réparations nécessaires à la structure du bâtiment, ainsi que les travaux permettant de maintenir la décence du logement.
• Le bailleur doit également installer un détecteur de fumée, et le locataire est responsable de son entretien.

1. Obligation de délivrer une quittance de loyer :

• Le bailleur doit fournir gratuitement une quittance de loyer sur demande du locataire. Cette quittance est un document officiel qui atteste du paiement du loyer et des charges.

PARTIE 3 : Les spécificités de la durée du bail et du congé

SECTION 1 : La durée du contrat

1. Durée minimale du contrat :

• Bailleur personne physique ou SCI familiale : la durée du contrat de location est minimum 3 ans.
• Bailleur personne morale : la durée minimale est 6 ans.

1. Bail de courte durée (bail réduit) :

• Un contrat de bail peut être réduit à moins de 3 ans si des motifs professionnels ou familiaux justifient cette courte durée (ex : départ à la retraite, mutation professionnelle). La durée minimale est alors de 1 an.

1. Reconduction tacite :

• En l'absence de congé donné par l’une des parties, le contrat est reconduit tacitement à l’identique pour la même durée que le contrat initial.

SECTION 2 : Le congé

1. Congé donné par le locataire :

• Forme : Le congé doit être donné par LRAR, via un commissaire de justice ou en remise en main propre avec récépissé.
• Délai de préavis : 3 mois en règle générale, réduit à 1 mois dans certaines situations (logement dans une zone tendue, mutation professionnelle, perte d’emploi, etc.).

1. Congé donné par le bailleur :

• Motifs valables : Le bailleur peut donner congé pour des raisons précises (reprise du bien, vente, inexécution des obligations par le locataire).
• Forme : Le congé doit être donné par LRAR ou commissaire de justice.
• Préavis : Le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail. En cas de vente du bien, le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour acheter le bien en priorité.

Résumé des points clés :

• Le contrat de bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, qui vise à protéger les locataires.
• Obligations du locataire : Payer le loyer, respecter la destination du bien, entretenir les lieux, ne pas transformer les locaux sans autorisation, assurer le bien.
• Obligations du bailleur : Fournir un logement décent, garantir la jouissance paisible des lieux, entretenir les grosses réparations, fournir une quittance de loyer.
• Le congé donné par le locataire ou le bailleur doit respecter des formalités spécifiques et des délais de préavis.