LE PACTE DE PREFERENCE :
Pacte de préférence = un « avant-contrat » —> EX : si il y a vente, elle sera d’abord proposée par le promettant au bénéficiaire avec qui il l’a accordé d’avance = choix sur le 1er acheteur par un contrat !
L’article 1123 :
« Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.
Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.
Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.
L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. »
Violation du pacte de préférence = promettant vend à un tiers sans proposer d’abord au bénéficiaire —> inexécution du pacte :
X promet à Y —> MAIS X vend à Z —> ALORS Y peut demander annulation
Pdt lgtps = violation d’un Pacte de Préférence (P.P) de bonne ou non = qu’à des dommages et intérêts.
- Or = ch mixte de la Ccass du 26 mai 2006 = REVIREMENT !
- La Ccass = accepte Annulation et Substitution en tant que sanction de la violation d’un P.P
Substitution = le bénéficiaire prend la place du tiers acheteur
La substitution ou l’annulation nécessitent 2 conditions cumulatives :
- Le tiers doit avoir eu connaissance de l’existence du pacte de préférence
- Mais aussi connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir
—> Difficile à réunir = « probatio diabolica » : 29 juin 2010, 3e ch civ, Ccass
- Conditions pour faire tomber le contrat avec le tiers :
- Le tiers doit connaître l'existence du pacte.
- Le tiers doit savoir que le bénéficiaire a l'intention de s'en prévaloir.
=> il faut donc que le bénéficiaire démontre que le tiers avait connaissance du pacte de préférence, mais aussi de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir
= Preuve difficile à rapporter : probatio diabolica
- le tiers ne peut s’abstenir d’interroger le bénéficiaire sans que ce comportement soit constitutif d’un acte de mauvaise foi.
-(art 1123 al 3, applicable rétroactivement)
- L’action interrogatoire est facultative (« peut » art 1123 al 3, applicable rétroactivement)
- La manière dont est écrit l’article 1123 « peut demander » => pas obliger , Donc action facultatif
La réforme du droit des contrats = retranscrit cette solution jp au 2e AL de l’Art 1123.
- La véritable innovation = l’action interrogatoire = 3e et 4e AL :
- Un tiers demande, par écrit, au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable = l’existence d’un P.P et s’il entend s’en prévaloir.
- Cet écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans le délai fixé = le bénéficiaire ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.
NB : À quel moment doit-on apprécier la violation d’un pacte ?
- La connaissance et l’intention du bénéficiaire du P.P de s’en prévaloir doit s’apprécier à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique.
LA PROMESSE UNILATERALE :
La réforme du droit des contrats = définition claire et précise de la P.U de contrat à l’Art 1124, AL 1e
« La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul . »
Seul le promettant a donné son consentement = s’est engagé (au vu de la conclusion du futur contrat).
Le bénéficiaire = pas encore donné son consentement pour la conclu de l’éventuel futur contrat —> SOIT il décide de contracter, SOIT la promesse devient caduc.
Acte juridique unilatérale = une seule volonté s’exprime (celle du promettant)
La promesse contient tous les éléments essentiels du contrat —> il ne manque plus que le OUI du bénéficiaire.
EXEMPLE :
- Dans le cas d’une P.U de VENTE = préparatoire = contrat qd même !
- Le promettant = fermement engagé à vendre.
- Le bénéficiaire = tjrs pas usé de son droit d’option = la vente pas encore conclue —> le bénéficiaire n’est pas encore engagé —>
S’il ne s’oblige pas à contracter —> le bénéficiaire peut souscrire à certaines obli envers le promettant
EX : verser une indemnité d’immobilisation.
CAR le promettant accepte d’immobiliser son bien (s’engage à ne pas le vendre à un tiers) —> ce qui a un prix
—> MAIS si le bénéficiaire lève l’option —> ALORS la somme versé est prise comme un acompte !
Prix de l’indisponibilité = l’indemnité reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option = n’a pas pour effet de rendre la promesse synallagmatique, quel que soit le montant stipulé.
Arrêt du 26 septembre 2012, la 3e ch, civ, de la Ccass = solution contraire
- Une indemnité d’immobilisation excessive qui prive le bénéficiaire de sa liberté d’acheter ou non = justifie une requalif de la P.U en promesse synallagmatique de vente
Montant payé = faible = la somme : exclusive de tte contrainte à l’achat et n’altère en rien la liberté de décision du bénéficiaire = plus le cas si montant = élevé.
Hypothèse de la révocation de la promesse par le promettant. Que décider s’il retire sa promesse pendant le délai de l’option ?
Conclusion de la PU avant le 1er octobre 2016
Conclusion de la PU après le 1er Octobre 2016
Initialement, l’arrêt « CONSORTS CRUZ » DE DECEMBRE 1993 avait vocation à s'appliquer.
Selon cet arrêt, si le promettant se rétracte OU a vendu à un tiers —> il ne peut être condamné QUE à verser des dommages intérêts au bénéficiaire de la promesse.
⚠️ distinguer l’offre et la PU de contrat —> car offre engage à rien ALORS que PU engage D.I.
Certes, la Cour de cassation avait pu admettre la stipulation d'une clause d'exécution forcée en nature pour contourner la jurisprudence Cruz
Grace à cette clause, le bénéficiaire pouvait tout de même obtenir, en + des dommages-intérêts, l'exécution forcée de la promesse* !!
—> Mais encore fallait-il que cette clause soit stipulée dans ladite promesse, ce qui n'était pas toujours le cas…
* NB : exécution forcée peut être obtenu que si le tiers est de mauvaise foi (savait qu’il y avait PU)
En 2021, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence afin de s'aligner sur les dispositions du nouvel Art 1124 du CC consacré par la réforme de 2016.
Désormais, si le promettant se rétracte sur sa PU, le bénéficiaire de la promesse ayant valablement levé l'option dans le délai peut :
Demander l'exécution forcée de la PU
+
Solliciter l'octroi de dommages-intérêts.
