1.   Impôt sur le Revenu (IR) : Régime par défaut

Les revenus locatifs de la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers des associés, au prorata de leurs parts sociales.

Les associés paient l’impôt sur ces revenus, selon leur propre tranche marginale d'imposition (TMI).

Les déficits fonciers peuvent être imputés sur le revenu global des associés (sous certaines conditions, jusqu’à 10 700 € par an). Tu ne peux pas réduire tes impôts de façon infinie. L’État a fixé une limite : tu peux utiliser au maximum 10 700 € de déficit foncier par an pour réduire tes impôts. Si ton déficit est supérieur à cette somme, le reste sera reporté sur les années suivantes (jusqu’à 10 ans).

Avantages :

-         Régime simple et adapté à une détention patrimoniale passive.

-         Idéal si les revenus locatifs sont modestes et si les associés ne sont pas fortement imposés.

Inconvénients :

-         Imposition lourde si les revenus locatifs sont élevés (car soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, soit 17,2 % en 2024). Flat tax = 30%

-         Déductions fiscales limitées (amortissements immobiliers non pris en compte).

CONCLUSION DE L’IS :

C’est le système par défaut. Ici, la SCI ne paie pas directement d’impôts. Elle partage les revenus qu’elle gagne entre ses membres, et chacun paie des impôts sur sa part.

Exemple :

-         La maison rapporte 12 000 € par an de loyers.

-         Une fois les dépenses déduites (travaux, emprunts, etc.), il reste 8 000 €.

-         Si vous êtes 4 associés, chacun reçoit 2 000 €.

-         Ensuite, chacun paie des impôts en fonction de ses revenus personnels.

Avantages :

-         Ce système est simple et pratique si les revenus de la location ne sont pas très élevés.

Vous pouvez aussi réduire vos impôts si la maison a des travaux importants à payer.

Inconvénients :

• Si vous gagnez déjà beaucoup d’argent dans votre vie personnelle, vous serez imposé à un taux élevé sur les revenus locatifs.

2. Impôt sur les Sociétés (IS) : Régime optionnel

La SCI est imposée directement sur ses bénéfices au taux de l'IS :

-         15 % sur les 42 500 premiers € de bénéfices (pour les petites entreprises qui remplissent les conditions).

-         25 % au-delà.

Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes, soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt forfaitaire + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Avantages :

-         Déduction de l'amortissement des biens immobiliers : Cet amortissement diminue artificiellement le bénéfice imposable, réduisant l'impôt.

-         Imposition à un taux souvent inférieur à celui de l’IR pour les hauts revenus.

-         Convient aux investissements locatifs à long terme, avec des revenus importants et peu de distribution de dividendes.

Inconvénients :

-         Lors de la vente des biens, la plus-value immobilière est intégralement réintégrée au bénéfice imposable (sans abattement pour durée de détention).

-         Formalités comptables plus complexes et coûteuses : tenue d’une comptabilité complète obligatoire.

-         Option irrévocable : une fois l’IS choisi, il est impossible de revenir à l’IR.

3. Quand opter pour l'IS dans une SCI ?

Cas favorables à l'option IS :

Investissements locatifs à fort rendement : Si les revenus locatifs sont élevés, l’IS permet de bénéficier d’un taux d’imposition potentiellement inférieur à celui de l’IR, notamment pour les contribuables dans une tranche marginale élevée (41 % ou 45 %).

Amortissement des biens immobiliers : Si les biens sont destinés à être conservés longtemps, l’amortissement réduit significativement le bénéfice imposable, voire le rend nul.

Non-distribution des bénéfices : Si les associés ne prévoient pas de distribuer les bénéfices (dividendes), mais souhaitent réinvestir dans d’autres biens immobiliers.

Activité locative nécessitant des travaux importants : Les travaux sont totalement déductibles sous l’IS, ce qui peut alléger le bénéfice imposable. À l’IR, les déductions sont plafonnées.

Propriétaires fortement imposés : Les associés avec des revenus personnels élevés peuvent éviter l'imposition sur les revenus locatifs au taux marginal élevé en optant pour l’IS.

Cas où l'IS est moins avantageux :

Revente à moyen ou long terme : À l’IS, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable (après amortissement), ce qui augmente le montant imposable. Cela peut être coûteux en cas de revente d’un bien immobilier ancien.

Faibles revenus locatifs : Si les revenus locatifs sont modestes, l’option IS n’apporte pas de gain significatif par rapport à l’IR.

4. Comparaison entre IR et IS : Exemple simplifié

Hypothèses :

Revenus locatifs : 30 000 €/an.

Charges déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) : 10 000 €/an.

Amortissement annuel (IS uniquement) : 8 000 €.

À l’IR :

Revenus fonciers nets : 30 000 € - 10 000 € = 20 000 €.

Imposition (TMI 30 %) : 20 000 € × 30 % + 17,2 % (prélèvements sociaux) = 9 440 € d’impôts.

À l’IS :

Résultat comptable : 30 000 € - 10 000 € - 8 000 € (amortissement) = 12 000 €.

Impôt à l’IS (15 %) : 12 000 € × 15 % = 1 800 €.

Conclusion : À court terme, l’IS est beaucoup plus avantageux. Cependant, il faut aussi considérer l’impact sur la revente.