P1/T1/C2/S1: Le pacte de préférence
I- définition
Les avant-contrats sont des contrats préliminaires conclus au cours des négociations formelles. Ils permettent de formaliser les éléments déjà négociés en vue de la conclusion du contrat principal. Ils obéissent au régime contractuelgénéral et créent des obligations spécifiques pour les parties.
Définition :
- Article 1123 du Code civil : Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s'engage à proposer en priorité au bénéficiaire la conclusion d'un contrat (ex. vente) si elle décide de contracter.
- Utilisé notamment dans les cas de vente immobilière ou de cession de parts sociales.
- Il est conclu lorsque le bien présente un intérêt particulier pour le bénéficiaire, mais sans garantie que le promettant décidera de le vendre.
Caractéristiques :
- Peut être à titre gratuit (si le promettant n’a pas encore décidé de vendre) ou onéreux (si le promettant estime qu’il doit être compensé pour la restriction de sa liberté de vendre).
- Peut prévoir le prix du contrat définitif ou non.
- Peut être conclu pour une durée déterminée (CDD) ou indéterminée (CDI), avec un délai ou un préavis en cas de rupture.
II. Le Régime du Pacte de Préférence
A. Nature des obligations du promettant
- Obligation principale : Le promettant ne s'engage pas à vendre, mais à proposer prioritairement le bien au bénéficiaire s’il décide de vendre.
- Interdiction de vente directe à un tiers : Tant qu’il n’a pas offert en priorité le bien au bénéficiaire, le promettant ne peut conclure avec un tiers.
- Nature du contrat :
- Le pacte de préférence est un contrat unilatéral (seul le promettant est engagé).
- Il devient synallagmatique si le bénéficiaire paie pour obtenir cette priorité.
B. Sanctions de l’inexécution du pacte
- Sanctions possibles
- Sanction par équivalent (dommages et intérêts) :
- Si le promettant vend à un tiers sans proposer la vente au bénéficiaire, le bénéficiaire peut obtenir des dommages et intérêts compensant son préjudice.
- Limitation : le bénéficiaire n’obtient pas le bien, seulement une indemnisation financière.
- Sanction en nature (exécution forcée) :
- Le bénéficiaire peut exiger l’annulation de la vente avec le tiers pour que le bien lui soit proposé en priorité.
- Limite : La sécurité juridique tend à favoriser la sanction par équivalent pour éviter des annulations de contrats fréquentes, en particulier si le tiers est de bonne foi.
- Solutions de la jurisprudence avant la réforme
- La bonne foi du tiers est déterminante :
- Double connaissance requise : Pour demander une exécution en nature, le bénéficiaire doit prouver que le tiers connaissait :
- L’existence du pacte de préférence.
- L’intention du bénéficiaire de se prévaloir de son droit de priorité.
- Exemple de jurisprudence :
- Arrêt de la Cour de cassation, 10 février 1999 : En l’absence de preuve que le tiers connaissait l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte, la Cour a rejeté la demande d’annulation.
- Arrêt de la Chambre mixte, 26 mai 2006 : La substitution du bénéficiaire au tiers est admise si le tiers avait connaissance à la fois du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
- Solutions du Code civil (articles 1123, alinéas 2, 3 et 4)
- Régime légal de la substitution :
- Article 1123, alinéa 2 : Si le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, le bénéficiaire peut demander au juge d’annuler la vente ou de le substituer dans les droitsdu tiers.
- Procédure de demande écrite :
- Le tiers peut demander au bénéficiaire, par écrit, de confirmer l’existence du pacte et son intention de s’en prévaloir dans un délai raisonnable.
- Si le bénéficiaire ne répond pas dans ce délai, il perd le droit de substitution et de nullité.
- Limitation : Ce dispositif ne protège pas réellement le tiers, car il risque de perdre le contrat en cas de mauvaise foi.
III. Responsabilité et préjudice
Responsabilité du promettant en cas d’inexécution
- Si le promettant vend à un tiers sans respecter le pacte, il engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bénéficiaire.
Responsabilité du tiers
- Le tiers n’est pas en faute simplement parce qu’il contracte avec le promettant.
- Exception : En cas de mauvaise foi (connaissance du pacte et de l’intention du bénéficiaire), il peut être tenu pour responsable et contraint de verser des dommages et intérêts.
- La substitution du bénéficiaire est admise uniquement si la double connaissance du tiers est prouvée.
Types de préjudice réparable
- La réparation couvre les frais engagés pour obtenir la priorité (frais d’avocat, de conseil) et compense le préjudice subi.
- La réparation exclut la perte des bénéfices attendus du contrat définitif.
