Droit d'Emphytéose et de Superficie

Régis par une loi du 10 janvier 1824, ces droits trouvent leur origine dans le droit romain et grec. Contrairement au Code civil français, le Code néerlandais avait intégré ces droits, et la Belgique les a conservés.

( art 3.67) L'emphytéose est un droit réel temporaire qui permet à son titulaire d'utiliser un bien appartenant à autrui pour une longue période, souvent dans le cadre de projets immobiliers. Le droit de superficie permet de construire sur le terrain d'autrui.

Ces droits sont tombés dans l’oubli avant de renaître dans les années 1960, notamment pour des montages immobiliers importants.

 Définition de l'emphytéose

L'emphytéose est un droit réel conférant à l’emphytéote un plein usage et une pleine jouissance d’un bien immobilier appartenant à un propriétaire, pour une longue durée, en échange d’une redevance appelée canon. Il s’agit d’un droit qui permet à l’emphytéote d’exploiter pleinement le bien sans en être le propriétaire.

Durée

- Ancien régime (1824) : La durée de l'emphytéose était initialement fixée entre 27 et 99 ans.

- Réforme actuelle : Aujourd’hui, elle peut être établie pour une durée comprise entre 15 et 99 ans. Cette flexibilité permet de s’adapter à des situations variées, bien que la durée de 99 ans reste assez courante dans les pratiques actuelles.

Comparaison avec l'usufruit

- L'emphytéose se distingue de l’usufruit, qui est également un droit réel de jouissance, mais qui est généralement viager, c'est-à-dire qu’il prend fin au décès de l’usufruitier, sauf s’il a été contracté pour une durée fixe (dans ce cas, elle peut aussi aller jusqu’à 99 ans).

- Une différence notable entre l'emphytéose et l'usufruit est que l'emphytéote peut modifier la destination du bien. L’emphytéote bénéficie ainsi d’une liberté d’usage plus large que l’usufruitier, tant que les modifications n'affectent pas la valeur du bien immobilier.

Le canon

Historiquement, le paiement d’un canon (une redevance périodique) était essentiel en emphytéose, car il reconnaissait le droit de propriété du propriétaire tout en laissant l’emphytéote jouir du bien. Ce canon pouvait être symbolique, ce qui parfois créait une confusion générationnelle sur qui était le véritable propriétaire.

Aujourd'hui, dans le nouveau Code civil, le canon n’est plus obligatoire. L'emphytéose peut toujours être contractée avec ou sans canon, en fonction des termes de l'accord. Cela allège le lien entre le propriétaire et l’emphytéote, rendant l'emphytéose plus flexible.

Caractéristiques principales de l'emphytéose

- Plein droit réel : L’emphytéose confère un droit réel de jouissance sur un immeuble, similaire à un droit de propriété limité dans le temps.

- Usage et jouissance complète : L’emphytéote peut utiliser le bien comme bon lui semble, tant que cela ne modifie pas la valeur du bien.

- Longue durée : Elle s’inscrit dans un cadre temporel long (jusqu’à 99 ans), permettant à l’emphytéote d’investir dans le bien sur une longue période.

- Non-propriétaire : L’emphytéote n’est pas propriétaire du bien, il conserve un droit d’usage, mais il n'a pas de titre de propriété.

- Immeuble uniquement : L'emphytéose ne s'applique qu'aux biens immobiliers.

Emphytéose vs Bail

Contrairement à un bail, qui ne génère que des droits personnels entre le bailleur et le locataire, l'emphytéose confère des droits réels à l’emphytéote. Cela signifie que l’emphytéote peut jouir du bien de manière plus extensive que le locataire, et il n’est pas soumis aux limitations des droits personnels qui caractérisent les contrats de bail. Ainsi, l’emphytéote n'est pas un locataire et le propriétaire n'est pas un bailleur, mais un propriétaire foncier avec un emphytéote.

Droits et limites

L'emphytéote a une très grande liberté dans l’usage du bien immobilier, mais il doit respecter la valeur de ce bien. Toute modification de l’usage du bien ne doit pas diminuer sa valeur, et l’emphytéote doit en fin de compte restituer le bien au propriétaire à l’expiration du contrat, dans un état approprié.

Emphytéose perpétuelle

Bien que la durée maximale prévue par la loi soit de 99 ans, certains systèmes ont permis historiquement des emphytéoses à durée perpétuelle, surtout dans les cas de contrats anciens. Cependant, dans le cadre actuel du Code civil réformé, l'emphytéose perpétuelle n'est plus la norme.

Conclusion

L’emphytéose est un droit très spécifique qui permet à une personne d'exploiter un bien immobilier pour une durée longue (jusqu'à 99 ans), en respectant la valeur du bien et, dans certains cas, en payant un canon symbolique ou non. Ce droit se distingue de l'usufruit par la possibilité pour l’emphytéote de modifier la destination du bien.