Loi du 16/12/1964. Articles L251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à construire sur le terrain du bailleur et à entretenir ces constructions pendant toute la durée du bail.

Durée : entre 18 et 99 ans, sans reconduction tacite.

Le bail confère au preneur un droit réel immobilier. Le bailleur reste propriétaire du terrain, mais cède au preneur la jouissance (construction, exploitation, hypothèque, vente du droit). Le preneur assume toutes les charges, taxes et impôts liés au terrain et aux constructions.

À l’échéance, le bailleur récupère les constructions sans indemnité à verser au preneur et libres de toute charge.

Le régime est supplétif (pas d'ordre public): les parties peuvent adapter librement le contrat.

Deux règles d’ordre public :

• On ne peut interdire au preneur de céder ses droits ou de les apporter à une société.
• On ne peut pas lui interdire de créer des servitudes nécessaires aux constructions.

Acte de disposition.

Distinctions:

• Bail à construction : le preneur a l’obligation de construire et d’entretenir.
• Bail emphytéotique : pas d’obligation de construire ni de conserver les constructions.
• Crédit-bail immobilier : vise à financer une construction. Le bailleur peut devenir propriétaire des constructions à terme. Le preneur paie un loyer, le contrat s’apparente à une opération de financement.

• parties au contrat:

Bailleur : doit être propriétaire du terrain et avoir la capacité d’aliéner.

Preneur : personne publique ou privée, à condition qu’elle puisse s’engager à construire.

Le bail prévoit que le bailleur remet la jouissance du terrain au preneur, qui verse un loyer et s’engage à édifier des constructions.

• objet du bail:

Sur un terrain constructible sans restriction pour sa destination. Le contrat peut délimiter les constructions autorisées.

L’obligation du preneur porte sur des constructions nouvelles, pouvant inclure :

• Construction ex nihilo (à partir de rien),
• Agrandissement de bâtiments existants,
• Surélévation d’immeubles.

• loyer:

Doit être substantiel, mais libre entre les parties. C'est la contre partie du droit de jouissance du terrain.

• durée:

Pas de reconduction tacite. Prorogation possible dans la limite des 99 ans et doit être justifiée (modification du projet initial, nouvelles constructions...).

• écrit authentique ou seing privé avec publicité.
• obtention CU B pour la faisabilité du projet.
• pas nécessaire de purger droits de préemption car pas de mutation de propriété.

Dans la pratique: faire la bail après l'obtention du PC car sinon: opération de lotissement car division foncière etc... ressemble fortement à une opération de lotissement. donc faire promesse de bail sans PC mais condition suspensive de PC et réitération quand tout est ok.

Délai de recours en matière d'urbanisme: cf cours urbanisme. Les mêmes règles s'appliquent.

1ent- droits

• liés à la construction:

Peut constituer des servitudes nécessaires pour les travaux, et peut céder tout ou partie de ses droits à une société.

• liés au droit réel immobilier:

Le droit de jouissance du preneur est un droit réel à valeur patrimoniale : il peut être cédé, hypothéqué, transmis. Problèmes pratiques : attention à ce que la durée d’une hypothèque ne dépasse pas celle du bail. Le preneur doit souscrire toutes les assurances liées à la construction.

Le bailleur peut engager la responsabilité du constructeur. Les relations entre les parties doivent donc être bien encadrées.

2ent- obligations

• entretien et conservation:

Obligation de construire, payer le loyer, et entretenir les constructions.

Il doit les maintenir en bon état et effectuer les réparations nécessaires.

Exception : en cas de force majeure ayant détruit le bâtiment (ex. tempête, incendie imprévisible), il n’a pas à reconstruire.

• obligations fiscales:

Le preneur doit assumer toutes les charges, taxes et contributions afférentes à la construction et au terrain. → Article L251-4 du Code de la construction et de l’habitation.

Le bail peut être résilié de manière conventionnelle ou judiciaire.

Attention : une résiliation avant 18 ans entraîne une re qualification en bail de droit commun, beaucoup moins avantageux pour le bailleur.

Sur le plan fiscal, la résiliation est considérée comme une mutation à titre onéreux → soumise aux droits de mutation.

Article L251-2 CCH : à l’expiration du bail, le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions par accession, sans indemnité.

Il est toutefois possible de prévoir contractuellement :

• Une indemnité au profit du preneur.
• Une faculté d’achat (ex : option d’achat en location-vente).

Le bailleur récupère les constructions libres de toutes charges (hypothèques, servitudes, etc...), sauf si celles-ci sont indispensables. Tous les droits d’occupation prennent fin avec le bail.

Loi du 2 juillet 1969 – régie par le Code monétaire et financier (art. L313-7 et suivants).

Le crédit-bail immobilier est un mode de financement permettant à une entreprise d’exploiter un bien immobilier sans le financer immédiatement.

À la fin du contrat, le crédit-preneur peut devenir propriétaire grâce à une option d’achat.

Trois opérations juridiques :

1. Vente du bien par un propriétaire à un crédit-bailleur.
2. Location du bien par le crédit-bailleur au crédit-preneur.
3. Promesse de vente du bien au crédit-preneur (optionnelle).

Le crédit-bailleur (établissement financier) finance et réalise les constructions, qu’il loue à une entreprise (crédit-preneur) souhaitant occuper ou exploiter les lieux, avec possibilité de rachat.

Double nature :

• Contrat de louage (C. civ. art. 1700 et suivants),
• Opération financière (objectif d’acquisition à terme).

Ne concerne que les usages professionnels (commerciaux, industriels…).

-Régime impératif, encadré strictement par la loi.

-Forme : écrit, sous seing privé ou authentique.

-Durée minimale : 18 ans.

-Parties :

• Crédit-bailleur : société exerçant une activité professionnelle de crédit-bail (souvent un établissement financier).
• Crédit-preneur : professionnel (entreprise).

-Forte liberté contractuelle

-Le crédit-preneur doit :

• Payer les loyers,
• Assumer les charges et l’entretien courant.

Il ne peut pas être chargé des gros travaux de l’article 606 du Code civil (travaux relevant du propriétaire).

-Chaque partie doit respecter ses obligations.

-Pas de résiliation unilatérale.

Exception : article L313-9 CMF autorise une clause permettant au preneur de restituer le bien de manière anticipée.

-Clause pénale possible en cas de non-paiement des loyers.

Trois issues à la fin du contrat :

1. Le preneur lève l’option d’achat → devient propriétaire (les loyers versés sont déduits du prix).
2. Le preneur ne lève pas l’option → il restitue le bien.
3. Les parties concluent un nouveau bail.