L'accession artificielle est le droit qui permet au propriétaire d'un terrain de devenir propriétaire des constructions ou plantations réalisées sur son sol par une autre personne. Cette fiche explique les règles pour les constructions sur le terrain d'autrui et la situation particulière de l'empiètement.
Accession
C'est un droit qui permet au propriétaire d'une chose (comme un terrain) de devenir propriétaire de tout ce qui s'unit à cette chose, que ce soit naturellement ou par l'action de l'homme.
Empiètement
C'est quand une construction, faite par un propriétaire sur son terrain, dépasse et s'étend sur le terrain du voisin.
Bonne foi
En droit, une personne est de bonne foi quand elle croit sincèrement être dans son droit, par exemple en pensant être le propriétaire légitime d'un bien.
Mauvaise foi
C'est quand une personne sait qu'elle n'est pas dans son droit, par exemple en construisant sur un terrain en sachant qu'elle n'en est pas propriétaire.
Démolition
Action de détruire une construction.
L'accession pour les constructions sur le terrain d'autrui (Article 555 du Code Civil) Quand une personne construit sur le terrain d'une autre, le propriétaire du terrain devient, en principe, propriétaire de la construction. C'est ce qu'on appelle l'accession artificielle. Pour que cette règle s'applique, il faut que les constructions soient nouvelles et non des rénovations d'ouvrages existants.
Les règles d'indemnisation
L'article 555 du Code Civil prévoit des règles d'indemnisation différentes selon que le constructeur était de bonne ou de mauvaise foi.
- Si le constructeur est de bonne foi : Le propriétaire du terrain doit l'indemniser. Il a le choix entre payer le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, ou payer la plus-value (l'augmentation de valeur) que la construction a apportée au terrain.
- Si le constructeur est de mauvaise foi : Le propriétaire du terrain a deux options. Soit il exige la démolition de la construction aux frais du constructeur, soit il choisit de la conserver et d'indemniser le constructeur selon les mêmes règles que s'il était de bonne foi.
La problématique de l'empiètement L'empiètement est une situation où une construction dépasse légèrement sur le terrain du voisin. C'est différent de construire entièrement sur le terrain d'autrui. Le Code Civil ne prévoit pas de règle spécifique pour l'empiètement, contrairement à l'article 555.
La sanction de l'empiètement
Puisque l'article 555 ne s'applique pas, c'est l'article 545 du Code Civil qui est utilisé. Cet article protège le droit de propriété et interdit à quiconque d'être privé de sa propriété sans raison d'utilité publique. La jurisprudence est très stricte : même un très petit empiètement (quelques centimètres) peut entraîner la démolition de la partie qui dépasse.
Cette règle est jugée dure, car la démolition peut coûter très cher et avoir de lourdes conséquences pour le constructeur. Cependant, la Cour de cassation maintient cette position pour défendre le droit de propriété, qui est un droit fondamental.
Évolution jurisprudentielle
Malgré les critiques, la jurisprudence reste ferme sur le principe de la démolition. Des tentatives ont été faites pour introduire un contrôle de proportionnalité (comparer la gravité de l'empiètement avec les conséquences de la démolition), mais la Cour de cassation a souvent refusé, estimant que la démolition est la seule manière pour le propriétaire de retrouver son droit complet sur son bien.
A retenir :
En résumé :
- L'accession artificielle permet au propriétaire du sol de devenir propriétaire des constructions faites sur son terrain par un tiers.
- Les règles d'indemnisation dépendent de la bonne ou mauvaise foi du constructeur (Article 555 du Code Civil).
- L'empiètement est une construction qui déborde sur le terrain voisin.
- L'article 555 ne s'applique pas à l'empiètement. C'est l'article 545 qui est utilisé.
- La sanction d'un empiètement est la démolition, même minime, pour protéger le droit de propriété du voisin.
- La jurisprudence est restée très stricte sur la démolition en cas d'empiètement, malgré les débats sur la proportionnalité.