Section 1 : Les règles spécifiques à l'appropriation individuelle

A. Les pouvoirs du vendeur :

• Les pouvoirs du vendeur dépendent de sa capacité en fonction de l'origine de propriété, du régime matrimonial, d'un pacte de préférence, etc.
• Des restrictions spécifiques en matière de droit rural s'imposent au vendeur.

I. Les obligations antérieures souscrites par le vendeur

• Le vendeur peut avoir contracté des obligations restrictives, telles que l'obligation d'exploiter ou de conserver le bien.
• En cas de non-respect de ces obligations, le preneur évincé peut demander des dommages et intérêts ou être réintégré.( ( si non respect des 9 ans d'exploitation)

II. Les formalités préalables à la vente

• Certaines formalités préalables à la vente s'imposent pour respecter le droit de préemption des titulaires en droit rural (le preneur, la SAFER, les indivisaires, les expropriés).
• Des formalités spécifiques concernent les immeubles ruraux ayant fait l'objet d'une procédure d'aménagement foncier (notification à la commission communale ou départementale, contrôle de la commission départementale pour les projets de division de parcelles, nullité des opérations non autorisées).
• En cas de vente d'immeuble inclus dans le périmètre d'une association syndicale de propriétaires, un avis doit être délivré à l'association pour permettre l'opposition au paiement du prix si des sommes lui sont dues.
• En cas de vente d'immeuble rural par une SAFER, un appel public de candidature doit être lancé par affichage en mairie et publication dans la presse.

Les attributions préférentielles

• Les attributions préférentielles sont prévues par le législateur pour éviter les conséquences néfastes des principes successoraux.
• La créance des salaires différés peut être utilisée pour financer ces attributions préférentielles.
• Une attribution préférentielle consiste à placer les biens qui composent l'exploitation agricole dans le lot de l'un des co-partageants, tandis que les lots des autres co-partageants seront allotis d'autres biens.
• L'attribution préférentielle permet la continuité familiale et évite le morcellement de l'exploitation.
• Une demande d'attribution préférentielle peut être précédée d'une demande de sursis à partage permettant de différer le partage des biens indivis pour 2 ans.
• Il existe plusieurs types d'attribution préférentielle conférant à l'attributaire soit la pleine propriété des biens, soit l'usage par l'intermédiaire d'un bail.

I. Les règles communes aux différentes attributions préférentielles (article 831 et suivants du code civil)

• Les biens concernés doivent constituer une entreprise agricole ou une partie d'entreprise agricole, tels que terres, bâtiments d'exploitation et d'habitation, bois, matériel d'exploitation et cheptel.
• Si l'exploitation est organisée sous forme sociétaire, l'attribution peut porter sur les droits sociaux, les parts sociales ou actions, sous réserve de la présence de clause d'agrément dans les statuts.
• Les héritiers du preneur décédé ne peuvent pas solliciter l'attribution préférentielle du bail s'il est loué, mais peuvent solliciter l'attribution préférentielle du train de culture.
• Les biens doivent être indivis et l'indivision peut avoir une origine successorale, matrimoniale ou sociétaire.

Règles relatives a l'attributaire

• L'attributaire doit avoir la qualité de co-partageant.
• En cas de partage successoral, il doit avoir la qualité de conjoint survivant ou d'héritier du défunt.
• En cas de partage de communauté suite à un divorce ou à la dissolution d'un PACS, l'attribution préférentielle peut être sollicitée par chacun des ex-époux ou ex-partenaire.
• L'attributaire doit détenir des droits en pleine propriété ou en nue propriété dans l'indivision.
• A l'exception du droit pour donner à bail, l'attributaire doit participer ou avoir peut participé à l'exploitation de manière effective avant ou après l'ouverture de la succession. Cette participation peut être effectuée par les descendants de l'héritier et doit d'agir d'une participation aux travaux agricoles et non une simple aide à la gestion administrative.
• L'attributaire doit être apte à exploiter et à gérer le bien tant physiquement qu'intellectuellement et financièrement.

Résumé des règles relatives à la demande :

• Les règles ne sont pas d'ordre public et peuvent être écartées expressément ou implicitement par des dispositions testamentaires, par des libéralités, dans la stipulation d'un contrat de mariage.
• Les co-partageants peuvent décider de renoncer à cette faculté à l'amiable.
• A défaut, elle peut être demandée en justice devant le TGI du lieu d'ouverture de la succession ou celui du domicile des époux en cas de partage de communauté.
• Quand l'attribution préférentielle est facultative, les tribunaux judiciaires se prononcent en fonction des intérêts en présence.
• Si plusieurs co-partageants sont candidats à l'attribution, ils peuvent soit former une attribution conjointe pour poursuivre l'exploitation entre eux soit une attribution individuelle. Dans ce cas, les tribunaux doivent départager les demandes en fonction de l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir en considérant en particulier la durée de la participation personnelle à l'activité.

I. Les effets de l'attribution

• Obtention d'une attribution préférentielle ne donne pas immédiatement possession du bien
• Attente du partage définitif et du placement du bien dans son lot
• Paiement de la soulte en principe comptant
• Dans le cas d'une attribution de droit, il peut y avoir un obstacle majeur à sa réalisation

II. Les règles propres aux différents modèles d'attributions préférentielles

a. Les attributions pour exploiter en faire-valoir direct

• 2 types d'attributions : attribution de droit des petites et moyennes exploitations et attribution facultative des grandes exploitations
• Le conjoint survivant, héritier légal, ou successeurs légaux ou testamentaires peuvent bénéficier de l'attribution
• La soulte peut être payée en 10 ans maximum pour l'attributaire de droit
• La soulte est payable comptant pour l'attributaire de l'attribution facultative des grandes exploitations

b. Les attributions pour exploiter en faire-valoir indirect

• 3 types d'attributions : attribution pour constituer un GFA, attribution pour donner à bail, attribution en jouissance
• L'attribution pour constituer un GFA peut être demandée par le conjoint survivant, tout héritier légal ou testamentaire
• L'attribution pour donner à bail peut être accordée à un co-partageant qui s'engage à louer l'exploitation
• L'attribution en jouissance permet à l'attributaire de demander la conclusion d'un bail à long terme

III. L'acquisition en vue d'exploiter le bien

• La vente d'un bien loué ne met pas fin au bail sauf si le vendeur exerce un droit de reprise
• Le droit de reprise peut être exercé au profit du bailleur, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de ses descendants
• Le bénéficiaire doit respecter des conditions comme la compétence professionnelle.

Attention, l'acquisition d'un bien est soumis au contrôle des structures