1. Modification à la demande des co-lotis
Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie d’un lotissement ou lorsque les 2/3 des propriétaires détenant au moins la moitié de la dite superficie.
Lorsqu’il demande et accepte : l’autorité compétente peut prononcé la modification de toute ou partie des documents du lotissement sous réserve que cette modification soit compatible avec la réglementation urbaine.
Dans les 5 ans suivants l’achèvement du lotissement, si le lotisseur possède au moins 1 lot, il dispose d’un droit de véto.
Chaque propriétaire = une seule voix et donc la superficie du lotissement ne porte que sur les surfaces des lots à bâtir.
Pour le calcul de la superficie, il faut déduire la surface des voiries et espaces verts communs.
Les documents pouvant être modifiés :
- le plan parcellaire
- le règlement : contient dispositions de nature réglementaire, il est donc opposable à l’administration pour les demandes de permis de construire
- le cahier des charges : contient des droits et obligations régissant les rapports entre les co-lotis ou le mode de gestion des parties communes (caractère contractuel, pas opposable à l'administration pour demande de permis).
- remarque : très difficile de distinguer entre les dispositions règlementaires du cahier des charges et les dispositions non réglementaires interdisant ou restreignant le permis de construire
Ces modifications portent notamment sur la division ou subdivision des lots (modifications des limites et des surfaces de lot etc…)
. La procédure des modifications
La décision des co-lotis : pas d'obligation d’être prise en assemblée. Elle doit être clairement exprimé et que tout les co-lotis aient été informé du projet.
L’autorité administrative : pas tenu de prononcer la modification, elle concerne un pouvoir d’appréciation.
Une fois la décision prise --> un arrêté modificatif est pris et une lettre exécutoire immédiatement.
2. Modifications des lotissements par l’autorité administrative
Lorsque approbation d’un PLU prononcée après une autorisation de lotissement : l’autorité compétente peut modifié tout ou partie des documents du lotissement pour les mettre en concordance avec le nouveau document d’urbanisme.
Décision prise après :
- enquête public
- et délibération du conseil municipal.
3. Modification légale des lotissements
Principe : les règles d’urbanismes contenues dans les documents approuvées d’un lotissement devienne caduque 10 ans après la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date, le lotissement est couvert par un PLU.
Ces dispositions ne s’appliquent en aucun cas aux documents régissant le rapport des co-lotis entre eux.
Les règles concernées: Les règles d’urbanismes qui disparaissent sont celles que contiennent les documents des lotissements et qu’on pourrait trouver dans le règlement d’un PLU
exemple : règle de distance ou de hauteur
Les règles figurants dans le cahier des charges conservent toujours entre les co-lotis un caractère contractuel et s’impose à tous même en cas de silence dans l’acte de vente.
K. Sanction de la réglementation des lotissements
- Sanction civile
Principe : la nullité des ventes et locations
En cas d’inobservation, de non respect de la réglementation des lotissements, l’acquéreur, le maire ou le préfet peuvent demander la nullité des ventes ou des locations des terrains compris dans le lotissement aux frais et dommages du lotisseurs.
Il s’agit d’une nullité absolue.
Exception : Toutefois, les ventes de terrains à bâtir pour lesquels le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être annulé. Le permis de construire délivrée sur un lot irrégulièrement détaché couvre la nullité civile de l’infraction.
La sanction est de 10 ans à compter de la publication au SPF.
2. Sanction pénale
- Amende de 15 000 euros
- Infractions constatées par la PJ, fonctionnaires de l'état, fonctionnaires des collectivités publiques
- action en pénale se prescrit par 6 ans à compter de la publication au SPF
