Le cahier des charges est un document rédigé par le lotisseur lors de la création d’un lotissement (art. L. 442-9 et L. 442-10 C. urb.).

Il fixe les règles applicables aux colotis : destination des lots, implantation et aspect des constructions, servitudes diverses.

Depuis la réforme de 1978, il n’a plus de valeur réglementaire mais conserve une valeur contractuelle (Cass. 3e civ., 31 janv. 1978). Il constitue donc un instrument essentiel d’organisation interne du lotissement.

Rôle urbanistique

Le cahier des charges définit la vocation des terrains (habitat, activités, espaces communs) et organise la voirie. Il garantit un aménagement cohérent.

Rôle architectural

Il impose des prescriptions esthétiques (façades, toitures, clôtures, couleurs). Cela assure une homogénéité visuelle et protège la valeur patrimoniale.

Rôle juridique

Le cahier des charges a une portée contractuelle : ses clauses engagent les colotis entre eux (Cass. 3e civ., 12 oct. 2011 ; Cass. 3e civ., 21 mars 2019).

• Clauses imprescriptibles : elles peuvent être invoquées même après plusieurs décennies.
• Violation = sanction civile (dommages-intérêts, remise en état).

Rôle pratique

Il rassure les acquéreurs : chacun sait quelles contraintes s’appliqueront. Cela garantit stabilité et attractivité.

Communication obligatoire : le cahier des charges doit être annexé aux actes de vente (art. L. 442-7 C. urb.).

Modification :

• clauses contractuelles → unanimité des colotis (Cass. 3e civ., 31 janv. 1978) ;
• clauses réglementaires (avant 1978) → modification possible à la majorité (art. L. 442-10).

Caducité : règles d’urbanisme d’un cahier des charges tombent automatiquement au bout de 10 ans si un PLU existe (art. L. 442-9 al. 1 C. urb.).

Contentieux : saisi du juge civil, qui tranche les litiges entre colotis (Cass. 3e civ., 21 mars 2019 : nécessité d’une volonté claire de contractualisation).

Rigidité : les clauses anciennes bloquent parfois l’évolution des quartiers.

Vieillissement des règles : prescriptions parfois dépassées (ex. matériaux ou formes)

Tension avec la politique urbaine : contradiction avec les objectifs publics de densification (loi ALUR 2014, loi Climat & Résilience 2021).

Question politique : faut-il laisser aux colotis ce pouvoir normatif privé ?

Le cahier des charges est donc un outil contractuel qui joue un rôle important dans l’organisation et l’identité des lotissements, tant sur le plan urbanistique qu’architectural. S’il reste protecteur pour les habitants, il montre aujourd’hui ses limites face à la nécessité de concilier règles privées et objectifs d’urbanisme collectif.