la notion de la propriété dans le cadre juridique : s'étend au delà de simple possession -----> article 544 du CV définit la propriété comme un droit " le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue , pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements" . code civil précise :

• la propriété est un droit .
• la propriété n'inclut pas seulement la jouissance du bien ( utilisation et le bénéficie qu'on peut retirer d'un bien ) + mais aussi la disposition ( capacité de vendre , donner , détruire le bien ) .
• le CV pose aussi des limites : même si le propriétaire a des droits absolues sur son bien , il doit respecter les règlements légales en matière d'usage ( le propriétaire ne peut pas utiliser sa propriété d'une manière qui nuirait ou qui serait contraire à la loi ) .

la propriété est un droit absolu et protégé par de nombreux textes :

• En droit interne : article 2 DDHC 1789 place la propriété parmi les droits naturels et imprescriptible de l'homme au même titre que la liberté et la sûreté + article 17 ajoute que c'est un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé.

NB: le Conseil constitutionnel a reconnu la valeur constitutionnelle de al DDHC en l'intégrant dans le bloc de constitutionnalité du préambule de la constitution de 4 octobre 1958 = droit de propriété valeur constitutionnel . + CC a déclaré dans un décision de 16 janvier 1982 "la caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l'un des buts de société politique" .

• au niveau supranational : droit protégé par le droit de l'UE : article 1er du protocole additionnel à la Convention EDH énonce que "toute personne physique ou morale a droit au respect des ses biens" -----> les états sont tenus de protéger la propriété individuelle qu'il s'agisse entre des individus et les autorité publiques ou entre les personnes privées .

EX : la Cour EDH a rappelé le principe d'une juste indemnisation en cas d'expropriation ( CEDH 26 juin 2001) .

EX : la Cour EDH a mis à la charge des états l'obligation de mettre en place une procédure judiciaire qui résoudra efficacement et équitablement les conflits individuels ( 31 Mars 2005) .

la notion de propriété ; une notion polysémie :

la propriété désigne à al fois deux choses :

• désigne un bien ( la propriété objet ) .= proprietas : fait référence à la qualité qu'a une chose d'être propre à quelqu'un .
• désigne aussi un droit ( la propriété droit ) . = Dominium : se rapporté aux prérogatives du propriétaire sur cette chose ( il est le maitre ou propriétaire ) .

dans le contexte moderne , le CV français reflète cette dualité en intégrant à la fois des articles qui font de la propriété un faisceau de prérogatives ( article 544) + articles qui parlent de la propriété en tant que objet ( article 545 ) .

deux remarques :

1. la notion de propriété se distingue des autres droits par sa valeur et sa structure : contrairement à d'autres domaines où l'interdit demeure la règle , la propriété laisse son titulaire libre de l'usage de sa chose , sauf à faire ce qui est exceptionnellement interdit par la loi. -------> droit de propriété ( un pouvoir qui permet à un individu d'imposer sa volonté sur un bien qu'il possède , càd le propriétaire peut déterminer comment son bien est utilisé et peut exiger des autres qu'ils respectent son autorité sur son bien ) / les autres droits ( personnels ou réels n'implique pas du pouvoir d'imposition car reposante sur des accords ou consentements préalables ) .
2. la propriété est un droit fondamental : ancrée dans les textes de loi et des déclarations importantes ( DDHC/ CEDH etc ) .

A)- histoire de droit de propriété .

1)-dans le droit romain .

• distinction majeure entre les prérogatives du propriétaire ( dominium) et la chose sur laquelle elle porte ( la propriétés ou qualité d'etre proprre ) : Dominium représente le pouvoir total du propriétaire sur un bien ( inclut le droit d'utiliser , vendre ou détruire un bien ) / la propriétés se réfère à l'essence de la propriété qui ( inclut non seulement le bien physique mais aussi ses attributs et ses utilités) .

• Distinction entre les Res corporels et les Res incorporels : droit romain a distingué entre bien corporels ( objets matériels ) et incorporels ( objet immatériels comme droit d'auteur ) .

NB: la propriété à Rome était étroitement liée à l'identité juridique de la personne : seuls les citoyens romains avaient le statut légal pour posséder des biens , ce qui soulignait une hiérarchie sociale dans l'accès à la propriété .

• distinction entre proprietas ( propriété objective ) et les droits réels : alors que les droits peuvent être cédés ou partagés , la proprietas renvoie à la qualité d'un bien d'être approprié , qui ne peut être transféré sans que la propriété elle-même ne disparaisse. autrement dit , cette qualité subsiste nécessairement même lorsque le propriétaire choisit de concéder les utilités de sa chose à d'autres ( location , gage ) , càd de concéder des droits sur sa chose ( droits réels ) .

2)- le droit médiéval ( période féodale ) .

illustre une approche complexe de la propriété et des droits associés .

• le droit médiéval reconnaisse une pluralité de droits sur une même terre ( un bien ) : contrairement à la conception romaine de la propriété qui stipule qu'un bien ne peut avoir qu'un seul propriétaire . cela signifie qu'un terrain par ex peut être utilisé par plusieurs personnes , chacun ayant des droits spécifiques sur celui-ci .

NB : cette situation était liée à l'organisation sociale de l'époque . la terre était souvent détenu par un seigneur qui accordait à d'autres d'en jouir sans en être le propriétaire exclusif . autrement dit la propriété n'était pas vue comme un droit exclusif , car à l'époque féodale plusieurs personnes pouvaient avoir des droits différents sur le même bien comme la terre ( chacun profitait d'un aspect particulier ) .

• la recherche des juristes romaniste à harmoniser cette situation avec le droit romain à partir de XII siècle : les juristes romanistes qui vont redécouvrir le droit romain qui stipule qu'une chose ne peut pas avoir plusieurs propriétaires vont introduire l'idée des droits éminents ( où un droit particulier était considéré comme prévalent sur les autres droits permettant de trouver une forme d'exclusivité dans la propriété ). autrement dit , vont établir un droit de propriété qui soit supérieur aux autres droits tout en le rendant similaires à ceux ci . cela a conduit à une hiérarchisation des droits.

NB: la propriété dans le droit romain se caractérise par une puissance totale attaché à la personne du propriétaire . cependant , avec le temps , ce droit a été assimilé à d'autres droits perdant ainsi son caractère distinctif et sa puissance intrinsèque .

Bartole ( juriste romaniste du XIV siècle ) joue un rôle clé dans cette réflexion : il définit la propriété comme le droit de disposer d'une chose tout en respectant les limites légales . les autres droits réels ( comme les servitudes , l'usufruit ) sont considéré s come des démembrements du droit de propriété ( cela signifie que le propriétaire peut confier ses droits à des tiers tout en conservant la propriété ) .

• résumé de droit de propriété : finalement la propriété a été réduite à trois aspects : utiliser ( ususu ) , tirer des bénéfices ( fructus ) et disposer totalement ( abusus ) .

3)- le droit moderne .

Le droit moderne est celui du Code civil, qui a constitué lui-même un compromis entre le droit écrit et les coutumes. Il en a résulté, en ce qui concerne le droit de propriété, l’article 544, dont il est difficile de savoir quelle conception de la propriété il a consacrée : la conception romaine ou la conception romaniste. d'où plusieurs analyses de l'article 544.

B)- les analyses .

1)- analyse classique .

cette analyse demeure la plus répandue inspirée de al conception romaniste de la propriété .

l'article 544 "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue , pourvu qu'on en fasse un usage prohibé par le droit et les règlements" . on peut relever deux parties : première partie qui fait de la propriété un faisceau de prérogatives du propriétaire / d'autre part des restrictions sociales à ces prérogatives .

Première partie ; le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue .

dans le CV le droit de propriété peut être vu à travers de deux prismes :

• une conception objective , où il est lié à la chose elle-même .
• une conception subjective : perçu comme ensemble des droits appartenant à une personne .

les faisceau de prérogatives auxquels le droit de propriété donne pleinement accès sont les suivant :

• le droit d'usage ( usus) : prérogative la plus concrète du droit de propriété confère au propriétaire l'usage de son bien qu'il peut utiliser comme il l'entend pour son agrément ou dans son intérêt économique . à condition que cet usage ne soit pas abusif ou contraire aux lois et règlements . ( Art 544) .+ implique le droit de transformer la chose + implique le droit de ne pas utiliser la chose ( le propriétaire ne perd pas son droit par un non usage + implique le droit de ne pas entretenir son bien ( de le laisser dépérir ) .

• le droit de jouissance ( le fructus ) : est le droit de percevoir des fruits ( tirer les fruits de al chose ) . le propriétaire peut tirer de son bien des revenus , en percevoir des fruits et produits . il peut décider le mode de fructification en exploitant lui même le bien ou en concédant la jouissance à autrui par acte juridique . dans le premier cas le droit de jouissance s'exerce matériellement . dans le second juridiquement . + le propriétaire a le droit de conserver ou de consommer les fruits perçus + peut s'abstenir de recueillir les fruits et produits .

• le droit de disposer( l'absus ) : permet de disposer librement de son bien ( faire l'usage le plus extrême et plus radical de la chose ) la détruire par ex rien ne peut empêcher le propriétaire de le faire . le propriétaire peut disposer de la chose soit matériellement ( en la détruisant par ex) soit juridiquement ( en l'aliénant à titre onéreux en cas de vente ou à titre gratuit en cas de donation ) . la transmission entre vifs de al propriété est également possible . + le propriétaire peut abandonner son bien .

NB: l'absus comprend des limites légales ( ex un époux ne peut pas disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille , ni des meubles meublants dont il est garni même s'il s'agit d'un bien propre , art 215 ) / ou des limites découlant de al volonté humaine ( les clauses d'inaliénabilité contenus dans un acte de vente , de donation ou dans un testament sont valables à condition qu'elles soient temporaires et justifiés par un intérêt sérieux et légitime ) .

2ème partie : pourvu qu'on en fasse un usage prohibé par les lois ou les règlements .

l'article 544 dans sa deuxième partie reconnait des limites aux prérogatives du propriétaires sur ses biens .

• au départ : le propriétaire avait une liberté totale sur l'utilisation de ses biens .
• Avec l'évolution des législations : des restrictions ont été introduites pour garantir l'intérêt public et protéger les valeurs telles que l'urbanisme ( on ne peut pas faire ce qu'on veut en ville) et l'environnement ( on ne peut pas faire ce qu'on veut à la compagne ) . EX : les règles d'urbanisme imposent des contraintes sur la construction et l'aménagement des espaces urbains afin de préserver l'esthétique , la sécurité et al fonctionnalité des villes . EX: les réglementations environnementales visent de protéger les ressources naturelles et à limiter des activités humaines sur les écosystèmes ce qui peut affecter le droit de propriété .

pour mieux comprendre les restrictions il faut étudier les caractères de droit de propriété :

• caractère absolu : en principe , le propriétaire peut faire tout ce qu'il est possible sur sa chose . dans la rédaction de l'article 544 les rédacteurs de Code civil ont cherché à démonter la supériorité de droit de propriété par rapports aux autres droits . le propriétaire à une maitrise illimité sur son bien contrairement aux titulaires des droits réels ( qui ont que des droits qui leur ont été spécialement confiés ) . cependant , tout droit de propriété est confronté à d'autres droits de propriété qui limitent l'exercice de ce droit . ces restrictions sont considérablement multipliés . le caractère absolu de droit de propriété peut être compris comme ça : c'est le droit d'accomplir sur la chose tous les actes matériels ou juridiques qui ne sont pas interdits par la loi ( la liberté est le principe , les restrictions sont des exceptions ) .

• caractère exclusif : le propriétaire est seul maître de son bien ( le seul qui a le droit d'exercer un droit complet sur sa chose qui ne partage ce droit avec personne) . c'est sur ce fondement que la CEDH a condamné la loi française qui énonçait que les petites propriétaires de terres avaient l'obligation d'adhérer aux associations communales de chasse .

• caractère perpétuel : le droit de propriété n'est pas limité dans e temps et imprescriptibles . le droit de propriété est un droit héréditaire qui se transmet par succession d'une génération en génération + il ne s'éteint pas par non usage . cette perpétuité se justifie par plusieurs raisons :

-par la liberté de propriétaire de ne pas utiliser le bien .

-par des raisons politiques car la propriété répond au besoin d'intérêt général donc il ne serait pas opportun de multiplier des biens biens sans maitres .( Cour de cassation 5 novembre 2015) .

Attention car la JP a semblé admettre la possibilité au propriétaire d'abandonner son droit de propriété : pour les biens meubles la JP considère parfois que jeter la chose équivaut à un abandon . pour les immeubles l'abandon de l'usage n'est pas considérer comme un abandon de la propriété , pour qu'on considère qu'il y a abondons il faut que le propriétaire renonce officiellement à son droit de propriété .

1)- les limites au caractère absolu du droit de propriété .

a)- limites légales ou réglementaires .

Art 544 = il ne faut pas faire du droit de propriété un usage prohibé par les lois et les règlements .-----> des limites légales peuvent restreindre le droit de propriété :

• le droit de l'urbanisme et de la construction : dans certaines zones il est interdit d'édifier des constructions au-delà de certaines hauteur .
• la protection de l'environnement : la loi peut interdire l'exploitation de certaines cultures ou la subordonner à des autorisations .

• le régime de protection locataires : avec le droit de maintien dans les lieux pour certains baux d'habitation + droit au renouvellement du bail commercial .
• l'expropriation : parfois l'intérêt général oblige le propriétaire à céder sa propriété moyennant une juste et préalable indemnité c'est ce qu'on appelle l'expropriation pour cause d'utilité publique . seul l'état peut mettre l'expropriation et seuls les immeubles peuvent faire l'objet d'expropriation .

b)- les limites conventionnelles .

il est possible de limiter le droit de propriété dans un contrat ou dans un acte unilatéral .

• clause d'inaliénabilité : a pour effet d'interdire de manière temporaire l'aliénation d'un bien . on peut trouver ce type de clause dans un contrat de vente , donation ou testament . l'acquéreur ou l'hériter sera alors tenu de conserver le bien . il a pour effet de priver le propriétaire d'un des trois attributs du droit de propriété ( l'absus = droit de disposer de al chose ) .

c)- les limites jurisprudentielles .

la JP limité le caractère absolu de droit de propriété . deux théories jurisprudentiels méritent d'être mises en avant :

• l'abus de droit de la propriété : il s'agit du cas où le propriétaire commet un acte dans le seul but de nuire à son voisin . dans l'affaire Clément Bayard ( 1915 ) le propriétaire avait fait construire sur sa propriété des carcasses de bois surmontées de pics en fer afin de causer de dommages au ballon dirigeable de son voisin . cela est constitutif d'un abus de droit de la propriété dont la sanction est la réparation en nature ( faire cesser l'abus ) ou par équivaut ( DI) .

• les troubles anormales de voisinage : les troubles entre voisins sont principalement résolus par la théorie des troubles anormaux de voisinage qui ne nécessite pas la présence d'une faute de propriétaire pour s'appliquer ( civ 3ème 4 février 1971) , il suffit que le voisin subisse un trouble anormal de voisinage ( un bruit important ou répétitif ) , la sanction est comme pour l'abus de droit , la cessation du trouble ou le versement des DI.

2)-les limites au caractère exclusif du droit de propriété .

le propriétaire ne sera pas toujours seul maitre de son bien . plusieurs ex :

• les hypothèses de propriété collective : constitue une limite au droit de propriété . en principe un bien appartient en pleine propriété à une seule personne. mais dans certains cas le droit de propriété sera exercé par plusieurs personnes sur un même bien ( propriété collective) . EX : le régime de droit commun de l'indivision dans laquelle plusieurs personnes peuvent être propriétaires d'un même bien .
• les démembrements de propriété : représentent également une limite au droit de propriété .

3)- les limites au caractère perpétuel du droit de propriété .

• la possession : une limite au caractère perpétuel du droit de propriété . la propriété ne se pas par le non usage mais elle peut se perdre par l'usage d'une autre personne . si une personne exerce toutes les prérogatives du propriétaire alors que ce dernier n'exerce pas les siennes , elle devient propriétaire à sa place .

2)- l'analyse rénovatrice .

Il semble, qu’en réalité, l’article 544 du code civil annonce bien plus qu’une simple confrontation entre une liste de droits et une liste de limites.

• une lecture romaine de l'article 455: Les classiques s’inspirent, parfois sans le savoir, de la théorie médiévale de la propriété qui, on l’a vu, faisait de celle-ci l’archétype des droits réels. Le problème, c’est que l’article 544 du Code civil a été adopté en 1804, à la suite de la Révolution française, qui entendait précisément rompre avec les conceptions féodales, notamment en matière de propriété. C’est pourquoi l’article 544 du Code civil est, en réalité, plus inspiré du droit romain que du droit médiéval.

• deux face de propriété : Dans le Code civil, on l’a dit, la propriété désigne parfois le bien en sa qualité d’être la chose appropriée de quelqu’un ( propriété objet ) + En revanche, même si quelques articles, principalement l’article 1604 (« la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur »), se réfèrent encore à la propriété comme une puissance, la propriété subjective est présentée par le Code civil davantage comme un droit : « la propriété est le droit de… etc. » ----> C’est écrit, donc il faut bien l’admettre : la propriété est un droit subjectif.

• la propriété c'est un droit mais très particulier : , à l’instar de Rome, ce droit n’est pas comme les autres droits : ce droit est très particulier, puisqu’il est le plus absolu qui soit. C’est un droit hyperbolique, qui fait du propriétaire le seul maître de sa chose et, partant, son maître total. Désigner ses prérogatives, comme l’ont fait les romanistes puis les classiques en usus, fructus et abusus est donc insuffisant, car le propriétaire peut prétendre à tout. -------> Dans cette optique, les lois et règlements dont il est fait état à la fin de l’article 544 ont pour seul objet de produire un effet de litote : l'idée est de dire que  Le propriétaire est souverain de sa chose, sauf à heurter l’ordre public. 

pour approfondir : le droit de propriété est un faisceau de prérogatives ?

il semble à première vue que le législateur chercher ici à définir le contenu de droit de propriété , càd la relation de l'homme aux choses au travers de deux attributs : la jouissance ( percevoir des fruits ) / la disposition du bien ( détruire , vendre , donner le bien ) . la doctrine subdivise traditionnellement la jouissance de la chose en deux sous catégories : le fait d'user ( usus) et la possibilité de percevoir des fruits ( fructus ) . -------> ainsi on considère à première vue et selon l'analyse classique de l'article 544 que le droit de la propriété est l'adition de trois prérogatives :

• l'usus ( droit d'usage ) .
• le fructus ( la jouissance = perception des fruits ) .
• l'abusus ( disposition ) .

cependant cette lecture de l'article n'est pas rentable car l'article 544 prévoit que "la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue" -----> dans cette formule il n'y pas de définition de droit de propriété càd la relation de l'homme aux choses mais il s'agit d'une appréhension de l'objet de ce droit càd les choses .

pour comprendre cet analyse , il faut d'abord se demander comment les choses servent aux hommes : réponse simple toute chose est doublement utile ( on peut s'en servir à des fins variés / on peut en disposer càd le donner le vendre ou l'échanger / certains biens produisent des fruits ) . cependant , la jouissance et la disposition auxquelles se réfère l'article 544 ne constituent pas les prérogatives conférés par le droit de propriété sur les choses mais dérivent de la chose elle-même . ainsi , si le droit de propriété est uniquement un droit de jouir et de disposer, si ces prérogatives disparaissent le droit de propriété va disparaitre directement ( pas logique ) . ainsi , le droit de propriété n'est pas le droit de jouir et de disposer mais un lien fondamental qui unie une personne à une chose , car il est possible d'avoir un droit de propriété sur une chose qui n'offre pas les utilités attendus ( fruits , usage et disposition ) .

• la propriété comme un droit subjectif : La propriété est donc d’abord, on l’a vu, un droit subjectif, c’est-à-dire une prérogative attachée à la personne. Mais elle n’est pas, on l’a vu aussi, n’importe quel droit, puisqu’elle fait de la personne le sujet absolu de l’objet sur lequel porte son droit. -----> En conséquence, en protégeant et en promouvant cet objet ( qui est le bien) , c’est en réalité le sujet que l’on promeut ( donc une personne) autrement dit , la propriété permet à une propriétaire d'affirmer sa volonté . sur ce qui lui appartient .

• la propriété est essentielle dans le système juridique : permet aux gens d'échanger des biens et d'interagir légalement + permet d'établir des relations avec d'autres personnes en utilisant le bien ( ex : si une personne souhaite emprunter de l'argent , il peut utiliser sa propriété comme garantie ) .

• la propriété un élément clé de l'ordre juridique en France : propriété est tellement important que la société lui accorde une grande valeur . Portalis dit que avoir des biens en propriété aide à maintenir la loyauté des gens envers la société .
• propriété reconnue par de nombreux textes : DDHC , CEDH article 1 er du protocole additionnel .

• droit de propriété reconnu par la DDHC ayant une valeur constitutionnelle : Présente dès l’origine du bloc de constitutionnalité (« Liberté d’association », 16 juillet 1971), puisque les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen la consacrent comme un droit naturel, imprescriptible, inviolable et sacré. + le Conseil constitutionnel a reconnu la valeur constitutionnelle de al DDHC en l'intégrant dans le bloc de constitutionnalité du préambule de la constitution de 4 octobre 1958 = droit de propriété valeur constitutionnel . + CC a déclaré dans un décision de 16 janvier 1982 "la caractère fondamental du droit de propriété dont la conservation constitue l'un des buts de société politique" .

• l’article 1er du Protocole additionnel (de 1952) à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales de 1950 : précise que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ». + Dans son arrêt « Marckx c. Belgique », rendu le 13 juin 1979, la Cour a expliqué qu’en reconnaissant à chacun le droit au respect de ses biens, l’article 1 garantit en substance le droit de propriété.

• la protection pénale de la propriété est puissante : cette protection est, avant tout, une protection de la société. Le vol est effectivement incriminé, non pas parce qu’il porte atteinte à une personne, mais parce qu’il porte atteinte à l’ordre public. On pourrait beaucoup dire sur cette protection ; on se contentera de deux remarques.

- le livre III du Code pénal sanctionne les « crimes et délits contre les biens » et constitue, en raison du silence presque absolu du Code civil en la matière, la protection de droit commun des meubles .

- malgré le fait que cela soit opportun et techniquement possible, le juge pénal a longtemps refusé d’appliquer les incriminations de principe en matière de propriété, vol, escroquerie et abus de confiance aux immeubles. Une évolution s’est néanmoins produite, récemment, la chambre criminelle de la Cour de cassation ayant considéré que « l’escroquerie peut porter sur un immeuble, lequel constitue un bien au sens de l’article 313-1 du code pénal » (Crim., 28 sept. 2016) .