Vente d'immeuble à construire (VIC) — loi 1967

VEFA

• Transfert immédiat du sol + propriété progressive des constructions au fur et à mesure des travaux.
• Paiement progressif.
• Risques transférés à la livraison (Cass. 11 oct. 2000).

VENTE À TERME

• Transfert de propriété rétroactif au jour de la vente, constaté par acte authentique à l'achèvement.
• Paiement à la livraison → peu utilisée (préfinancement promoteur).

Secteur protégé : immeubles à usage d'habitation ou mixte (art. L261-10 CCH).

• Règles obligatoires même pour investisseurs / bailleurs.

Secteur libre : usage commercial, professionnel, bureau.

• Règles supplétives uniquement.

Contrat préliminaire (réservation)

Facultatif mais s'il est conclu, forme et contenu impératifs.

• Nullité du préliminaire sans incidence sur la vente définitive.

Nature : contrat sui generis synallagmatique.

• Peut requalifier en PUV si obligation ferme hors secteur protégé.

MENTIONS OBLIGATOIRES

• Surface habitable approx.
• Nombre de pièces
• Situation dans l'immeuble
• Note technique (matériaux)
• Équipements collectifs
• Prix prévisionnel + révision
• Date de signature prévisionnelle

Omission = nullité relative (seul le réservataire peut l'invoquer).

• Documents publicitaires assimilés à documents contractuels.

DÉPÔT DE GARANTIE

• ≤ 1 AN -- Max 5 %
• ≤ 2 ANS -- Max 2 %
• > 2 ANS -- Aucun

Dépôt obligatoire sur compte bancaire ou chez notaire au nom du réservataire.

• Défaut → nullité absolue.

RESTITUTION DU DÉPÔT

• Vente non conclue du fait du vendeur dans le délai prévu.
• Prix excède de > 5 % le prix prévisionnel révisé.
• Prêt non obtenu ou montant inférieur de > 10 % aux prévisions.
• Équipement prévu non réalisé ou réduction de valeur > 10 %.
• Exercice du droit de rétractation — discrétionnaire.

Notification projet d'acte : au moins 1 mois avant signature.

• Renonciation possible si l'acquéreur le mentionne expressément dans l'acte.

Contrat définitif VEFA — secteur protégé

Acte authentique obligatoire à peine de nullité (acte SSP = nul).

• Conclu avant travaux possible mais après acquisition du terrain.

Mentions obligatoires : description, prix, modalités de paiement, délai de livraison, attestation GFA/GFR.

• Nullité relative si omission (avant achèvement).

PAIEMENT PROGRESSIF

• FONDATIONS -- 35 %
• HORS D'EAU -- 70 %
• ACHÈVEMENT -- 95 %

Solde 5 % à la livraison, consignable en cas de contestation de conformité (vaut paiement et libère l'acquéreur — remise des clés obligatoire).

PÉNALITÉ DE RETARD ACQUÉREUR

Plafonnée à 1 %/mois.

• Clause résolutoire ne produit effet qu'1 mois après sommation infructueuse. Indemnité forfaitaire plafonnée à 10 % du prix.

Garanties

GFA — GARANTIE FINANCIÈRE D'ACHÈVEMENT

Forme : convention d'ouverture de crédit ou cautionnement.

• Mise en œuvre en cas de défaillance financière (procédure collective non exigée).

Sans limite de montant ni de durée.

• Prend fin à l'achèvement constaté.

Garantie intrinsèque supprimée depuis 2015.

GFR — GARANTIE DE REMBOURSEMENT

Cautionnement solidaire du vendeur.

• Couvre le remboursement du prix versé en cas de résolution pour défaut d'achèvement.

Ne couvre pas les frais d'actes, intérêts ni préjudices accessoires.

Substituable à la GFA si le contrat le prévoit.

Conformité et vices de construction

DÉFAUT DE CONFORMITÉ

Inadéquation à l'ouvrage convenu (≠ malfaçon).

• Conception large : conformité au contrat, à l'EDD, au RCP, aux docs publicitaires.

Différence de surface < 5 % → pas d'indemnisation. ≥ 5 % → action en réduction du prix, délai 1 an à compter de la livraison.

Clauses d'équivalence et de tolérance admises contractuellement.

Sanction : mise en conformité (exécution en nature) ; réparation par équivalent si coût disproportionné.

VICES APPARENTS

Vendeur non déchargé avant réception ni avant 1 mois après prise de possession.

Action introduite dans l'année (délai préfixe de forclusion).

Si vendeur s'oblige à réparer : pas de résolution ni réduction du prix (sauf impossibilité réelle).

VICES CACHÉS

Vendeur aligné sur les constructeurs : garantie décennale et biennale à compter de la réception.

Vente d'immeuble à rénover (VIR) — loi 13 juill. 2006

Champ d'application : immeuble bâti à usage d'habitation ou mixte, travaux réalisés par le vendeur, sommes perçues avant livraison.

• Exclut les travaux assimilables à une reconstruction (→ VEFA).

Reconstruction si travaux portent sur la majorité des fondations, éléments de résistance/rigidité, façades hors ravalement, ou ≥ 2/3 de chacun des 6 éléments de second œuvre (planchers non structurels, huisseries, cloisons, sanitaires, électricité, chauffage).

AVANT-CONTRAT

Promesse de droit commun (≠ contrat de réservation VIC).

ACTE DE VENTE

Acte authentique.

• Ventilation obligatoire prix existant / prix travaux attestée par un homme de l'art.

PAIEMENT DES TRAVAUX

MOITIÉ DES TRAVAUX ACHEVÉE

• Max 50 % du prix travaux

TOUS TRAVAUX ACHEVÉS

• Max 95 %

Prix de l'existant payé à la signature.

• Solde 5 % à la livraison, consignable si vices/non-conformité.

GARANTIES ET RESPONSABILITÉ

GFA obligatoire.

• Vices/défauts de conformité apparents : dénonciation dans l'acte de livraison ou dans le mois suivant.
• Action dans l'an de la livraison.

Désordres cachés sur travaux : garantie biennale et décennale si travaux = ouvrages.

• Sinon, droit commun.

Parties existantes de l'immeuble : garantie des vices cachés de droit commun.