Les formes de vente d’immeuble à construire
1. La vente à terme
- transfert de propriété à l’achèvement ;
- paiement du prix à la fin.
2. La VEFA (forme principale)
- transfert progressif de propriété ;
- paiement progressif selon l’avancement des travaux.
Les principaux contrats spéciaux de la construction
La vente d’immeuble à construire ou la vente en l’état futur d’achèvement
A retenir :
Le contrat de vente d’immeuble à construire (VIC), issu de la loi de 1967 et codifié dans le Code de la construction et de l’habitation, correspond à la « vente sur plan ».
Il s’agit d’une vente d’une chose future : l’acquéreur achète un immeuble non encore construit, voire dont les travaux n’ont pas commencé.
Intérêt du mécanisme
- Permettre au promoteur de financer progressivement l’opération grâce aux versements des acquéreurs ;
- Organiser une acquisition progressive de la propriété selon l’avancement des travaux.
Risque principal
Le risque d’inachèvement en cas de défaillance du promoteur.
La loi de 1967 intervient donc pour protéger l’acquéreur.
Secteur protégé / secteur libre
Le secteur protégé
Immeubles :
- à usage d’habitation ;
- ou à usage mixte habitation/professionnel.
Régime impératif protecteur
- contrat préliminaire réglementé ;
- garanties financières ;
- encadrement des paiements ;
- garanties contre les vices ;
- protection de l’acquéreur.
Le secteur libre
Locaux :
- commerciaux ;
- industriels ;
- professionnels.
Régime
Principe de liberté contractuelle.
Le contrat préliminaire (contrat de réservation)
Caractère
- facultatif ;
- mais strictement réglementé dans le secteur protégé.
Nature juridique
Contrat sui generis :
- ni promesse de vente ;
- ni pacte de préférence.
Fonction
Permet au promoteur de tester la viabilité commerciale du programme.
Contenu obligatoire
Doivent être précisés :
- caractéristiques du bien ;
- prix prévisionnel ;
- délai d’exécution ;
- conditions de financement.
Protection de l’acquéreur
- dépôt de garantie encadré ;
- droit de rétractation.
Les protections de l’acquéreur
Les garanties de bonne fin
Garantie financière d’achèvement (GFA)
- Garantie essentielle.
- Le garant (souvent une banque) doit fournir les fonds nécessaires à l’achèvement en cas de défaillance du promoteur.
- Caractéristiques
- garantie autonome ;
- subsiste malgré une procédure collective du vendeur.
Garantie de remboursement
Permet la restitution des sommes versées en cas de résolution du contrat.
Encadrement du paiement du prix
Le paiement est progressif selon l’avancement des travaux.
Principes
- échéancier légal ;
- plafonds impératifs ;
- interdiction des versements anticipés.
Le solde peut être consigné en cas de réserves lors de la livraison.
Objectif : éviter que l’acquéreur finance excessivement une opération inachevée.
Protection contre les défauts et vices
Obligation de conformité
- Le vendeur doit livrer un immeuble conforme :
- au contrat ;
- aux documents techniques ;
- au permis de construire ;
- à la destination prévue.
Le défaut de conformité se distingue du vice de construction.
Garanties applicables
Le vendeur est assimilé à un constructeur.
Il supporte :
- la garantie décennale ;
- la garantie biennale ;
- la garantie des vices apparents.
Vices apparents
L’acquéreur peut les dénoncer dans des délais spécifiques après la livraison.
Clauses de tolérance
La jurisprudence admet certaines clauses concernant :
- les matériaux ;
- les surfaces ;
- les délais de livraison.
À condition qu’elles restent raisonnables.
Régimes particuliers
Vente d’immeuble à rénover (VIR)
Depuis 2006, régime spécifique applicable aux immeubles existants faisant l’objet de travaux de rénovation.
VEFA et personnes publiques
Les personnes publiques peuvent conclure une VEFA.
Mais elles ne doivent pas utiliser ce mécanisme pour contourner les règles de la commande publique.