La nature juridique du contrat de promotion immobilière

Le CPI est un mandat d’intérêt commun

Le promoteur agit :

• pour le compte du maître d’ouvrage,
• mais avec une autonomie importante.

Particularité majeure

Par dérogation à l’article 2004 Cciv :

• le mandat est irrévocable,
• sauf :
• faute du promoteur,
• force majeure.

Cela se justifie par :

• l’importance financière de l’opération,
• la stabilité nécessaire au chantier.

Le promoteur peut exécuter lui-même certains travaux

Le promoteur :

• peut seulement coordonner,
• OU
• réaliser lui-même une partie des travaux.

Les obligations du promoteur immobilier

L’obligation de bonne fin

Obligation essentielle

• Le promoteur est tenu :
• d’assurer l’achèvement de l’opération,
• dans les conditions prévues.
• C’est une obligation de résultat.

Conséquence

• Le promoteur :
• garantit les entreprises,
• répond des défaillances des constructeurs.
• Il est garant :
• des obligations des personnes avec lesquelles il a contracté.

L’obligation de respecter le prix convenu

Le promoteur doit respecter :

• le prix global du programme.

Important :

• Le prix du programme n’inclut pas sa rémunération.

Particularité

• Le prix garanti est :
• un prix global,
• et non poste par poste.

Des compensations entre postes restent possibles.

La garantie des vices de construction

Le promoteur :

• est assimilé à un constructeur,
• donc soumis aux garanties légales :
• décennale,
• biennale,
• parfait achèvement.

La responsabilité personnelle du promoteur

En tant que mandataire :

• il doit rendre compte de sa gestion,
• justifier les dépenses engagées.

Sa responsabilité personnelle suppose :

• la preuve d’une faute.

Les pouvoirs du promoteur

Le contrat donne pouvoir au promoteur :

• de conclure les marchés,
• de recevoir les travaux,
• de liquider les marchés,
• d’accomplir les actes nécessaires à l’opération.

Il exerce :

• une maîtrise d’ouvrage déléguée.

Particularité importante

Contrairement au secteur protégé du CMI :

• le promoteur n’a pas à révéler le prix des marchés conclus avec les entreprises.

Les obligations du maître d’ouvrage

L’obligation de non-immixtion

Le maître d’ouvrage :

• ne doit pas intervenir dans les missions du promoteur.

L’obligation de payer le prix

Le maître d’ouvrage :

• doit payer selon les modalités prévues au contrat.

La cession du contrat de promotion immobilière

Le CPI peut être cédé.

Principe

Si le maître d’ouvrage cède ses droits avant achèvement :

• le cessionnaire est substitué automatiquement.

Sans accord du promoteur.

Particularité

Le cédant :

• reste garant des obligations du maître d’ouvrage.

Le secteur protégé : immeubles d’habitation ou mixtes

Domaine

Règles spéciales applicables :

• aux immeubles d’habitation,
• ou mixtes (habitation + professionnel).

Pas applicable :

• aux immeubles purement commerciaux.

Exclusions du régime spécial

Le régime spécial ne s’applique pas :

• si le promoteur agit comme vendeur, architecte, entrepreneur.

Dans ces cas

• autres régimes spéciaux applicables :
• VEFA,
• contrat d’entreprise,
• etc.

Autres exclusions

Pas de régime impératif :

• pour certains professionnels,
• certaines sociétés,
• certaines SEM,
• certaines opérations de construction-vente.

Le contenu obligatoire du contrat

Le contrat doit comporter :

• 1. Informations sur le terrain
• situation,
• contenance.
• 2. Informations sur l’immeuble
• caractéristiques techniques,
• descriptif des travaux.
• 3. Informations financières
• prix,
• révision du prix,
• modalités de paiement,
• financement.
• 4. Délais
• délai d’exécution.
• 5. Garanties
• garantie de bonne exécution.
• 6. Annexes techniques
• plans,
• réseaux,
• équipements.

Le prix et la rémunération du promoteur

Le prix du programme

Le contrat doit prévoir :

• un prix global.

Poste pour imprévus

Possible :

• mais utilisation soumise à l’accord du maître d’ouvrage.

Les sommes inutilisées doivent être restituées.

Révision du prix

Possible selon :

• clauses d’actualisation,
• modalités prévues au contrat.

Paiement du prix

Paiement progressif selon l’avancement des travaux.

• Plafonds légaux :
• 15 % à l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau.

La rémunération du promoteur

Distincte du prix des travaux.

• Échelonnement légal
• 10 % à la signature si études préalables distinctes,
• sinon 25 %,
• 50 % mise hors d’eau,
• 70 % équipements,
• 90 % livraison.

Solde retenu possible en cas de réserves.

L’interdiction des versements anticipés

Avant signature :

• aucun versement,
• aucun dépôt,
• aucun effet de commerce.

Sanction pénale.

Très forte logique protectrice du maître d’ouvrage.

La garantie d’exécution

Objet

Le promoteur doit garantir :

• les dépassements nécessaires à l’achèvement.

Forme de la garantie

Garantie donnée par :

• banque,
• établissement financier,
• société de caution mutuelle.

Deux techniques

• 1. Cautionnement
• 2. Ouverture de crédit

Le maître d’ouvrage peut agir directement.

Fin de la garantie

Elle cesse :

• à l’achèvement de la mission,
• lorsque l’immeuble est utilisable conformément à sa destination.

Les clauses résolutoires

Les clauses résolutoires contre le maître d’ouvrage :

• nécessitent une mise en demeure,
• puis un délai d’un mois.

Le maître d’ouvrage peut :

• demander des délais de paiement au juge.

Responsabilité du promoteur

Responsabilité comme constructeur

Le promoteur est soumis :

• à la garantie décennale,
• à la garantie biennale.

Sa responsabilité n’est pas subsidiaire.

Le maître d’ouvrage peut agir directement contre lui.

Responsabilité comme mandataire

Le promoteur répond :

• des fautes de gestion,
• des fautes dans l’exécution de sa mission.