Le domaine du contrat de construction de maison individuelle

Le champ d’application

1. Conditions du CMI avec fourniture de plan

• Le CMI s’applique lorsque :
• une personne se charge de construire,
• un immeuble à usage d’habitation ou mixte,
• ne comportant pas plus de 2 logements pour le même maître d’ouvrage,
• à partir d’un plan fourni directement ou indirectement par le constructeur.
• Le constructeur est réputé constructeur.
• donc soumis à la responsabilité décennale.

2. Extension du champ d’application

• Le texte vise aussi :
• le plan fourni après démarchage/publicité,
• les entrepreneurs réalisant seulement une partie des travaux MAIS ayant fourni le plan.

Le législateur veut éviter les fraudes consistant à contourner le CMI.

3. Exclusions

• Ne constitue PAS un CMI :
• rénovation,
• réhabilitation,
• travaux sur existant.

4. Maisons préfabriquées

• Le régime du CMI s’applique aussi :
• aux maisons préfabriquées,
• avec adaptation des mentions obligatoires.

5. CMI sans fourniture de plan

• Il concerne :
• les travaux de gros œuvre,
• sur maison d’habitation ou mixte,
• ≤ 2 logements,
• sans fourniture du plan par le constructeur.

Protection moins forte que le CMI avec plan.

Distinction avec les contrats voisins

1. Distinction avec le contrat de promotion immobilière (CPI)

• Critère :
• Le promoteur agit comme mandataire du maître d’ouvrage.
• Dans le CMI :
• le constructeur n’est pas mandataire,
• il construit pour un prix forfaitaire.

2. Distinction avec les marchés par lots séparés

• Pas de CMI si :
• plusieurs entrepreneurs interviennent séparément,
• aucun ne fournit le plan,
• aucun ne réalise l’ensemble du gros œuvre.
• MAIS :
• si un entrepreneur fournit le plan → CMI obligatoire.

3. Distinction avec la maîtrise d’œuvre

• Le maître d’œuvre (architecte) échappe au CMI :
• s’il ne participe pas à la construction.
• En pratique
• beaucoup de fraudes → requalification possible en CMI selon :
• l’étendue de la mission,
• le contrôle réel exercé.

4. Distinction avec la VEFA

• Critère essentiel : la propriété du terrain
• CMI :
• le maître d’ouvrage possède déjà le terrain.
• VEFA :
• le vendeur procure le terrain ET construit.
• Risque pratique
• éviter qu’un contrat soit :
• ni VEFA,
• ni CMI.

La formation du CMI

Le formalisme

1. Contrat obligatoirement écrit

• Sous seing privé le plus souvent.
• Pas besoin d’acte authentique.
• Forte présence de clauses abusives en pratique.

2. Mentions obligatoires principales

• Informations sur le terrain
• désignation précise,
• titre de propriété,
• droits permettant de construire.
• Informations sur la construction
• conformité aux règles de construction,
• caractéristiques techniques,
• coût détaillé.
• Garanties
• garantie de livraison,
• garantie de remboursement,
• assurance DO.
• Délais
• ouverture du chantier,
• délai d’exécution,
• pénalités de retard.
• Autres mentions
• permis de construire,
• étude géotechnique si zone à risque,
• coût des travaux réservés.

3. Documents annexes obligatoires

• notice descriptive,
• plans,
• notice d’information.

Les conditions suspensives

Liste quasi limitative.

Principales conditions :

• obtention du permis de construire,
• obtention des prêts,
• obtention de l’assurance dommage-ouvrage,
• obtention de la garantie de livraison,
• acquisition du terrain.

Les clauses abusives

Clauses réputées abusives :

• mandat imposé au constructeur pour rechercher le prêt,
• exigence de plusieurs refus de prêt,
• permis modifié considéré comme accepté,
• causes vagues de retard,
• remise des clés subordonnée au paiement intégral,
• interdiction de visiter le chantier,
• consignation imposée auprès d’un organisme choisi par le constructeur.

Logique : protéger le maître d’ouvrage consommateur.

Le prix et les modalités de paiement

Le caractère forfaitaire du prix

Principe

• Le CMI est un marché à forfait.

Conséquences :

• prix définitif,
• protection contre les surcoûts.

 Cass. 3e civ., 24 juin 2021

Un contrat qui ne présente pas les caractéristiques du forfait n’est pas un CMI.

1. Travaux indispensables

• Le prix doit comprendre :
• tous les travaux nécessaires à l’utilisation de la maison,
• y compris raccordements,
• même s’ils ne sont pas réalisés par le constructeur.
• Sanction
• Si oubli :
• le constructeur paie.

2. Travaux réservés

• Le constructeur doit :
• chiffrer précisément les travaux réservés.
• Le maître d’ouvrage peut exiger :
• dans les 4 mois,
• que le constructeur les réalise au prix indiqué.
• Si mauvaise estimation :
• le constructeur supporte le dépassement.

Révision du prix

Possible MAIS très encadrée :

• uniquement selon un indice,
• modalités strictes prévues par le texte.

Protection contre les hausses arbitraires.

Dépôt de garantie

Maximum :

• 3 % du prix.

Sommes :

• consignées,
• insaisissables.

Restitution si :

• conditions suspensives non réalisées,
• rétractation.

Paiements échelonnés

Paiement selon l’avancement des travaux :

• 15 % ouverture chantier,
• 25 % fondations,
• 45 % murs,
• 75 % cloisons,
• etc.

Tout paiement anticipé est interdit.

Rôle du prêteur

Le banquier doit vérifier :

• plans annexés,
• existence de la garantie de livraison.

Sinon responsabilité engagée.

La garantie de livraison

Domaine

Garantie obligatoire :

• souscrite auprès d’un établissement financier ou assureur.

Elle couvre :

• le CMI avec plan,
• le CMI sans plan.

Nature

• Garantie autonome et d’ordre public.
• Elle survit même :
• à la disparition du contrat.

Fin de la garantie

Elle cesse :

• après réception,
• et après expiration du délai de dénonciation des vices apparents.

Contenu de la garantie

Le garant prend en charge :

• 1. Dépassements du prix convenu
• Si nécessaires à l’achèvement.
• 2. Paiements anticipés irréguliers
• 3. Pénalités de retard
• Quand retard > 30 jours.
• Montant minimal :
• 1/3000e du prix par jour.

Mise en œuvre

En cas de défaillance :

• mise en demeure du constructeur,
• puis désignation d’une entreprise de remplacement.

Si hors d’eau atteint :

• le garant peut demander au maître d’ouvrage de conclure lui-même les marchés.

Responsabilité du garant

Le garant engage sa responsabilité :

• s’il refuse à tort d’intervenir,
• s’il choisit mal l’entreprise repreneuse.

MAIS :

• il n’est pas constructeur,
• donc pas soumis à la décennale.

Nullité du CMI

Nature

Nullité relative :

• invoquée uniquement par le maître d’ouvrage.
• Ordre public de protection.

Confirmation tacite

Possible si :

• le maître d’ouvrage connaissait l’irrégularité,
• et exécute volontairement le contrat.

Effets

En théorie

• restitution du prix,
• démolition de la maison.

Évolution jurisprudentielle

• Aujourd’hui :
• contrôle de proportionnalité.
• Le juge vérifie si :
• la démolition est proportionnée.

Influence du droit commun depuis 2016.