LES PRINCIPAUX CONTRATS CONCLUS EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UN IMMEUBLE

Le droit commun du contrat de louage d’ouvrage

A retenir :

Le contrat de louage d’ouvrage est le contrat de référence en matière de construction.

3 types de louage :

louage de services,
louage de voiture,
louage des architectes, entrepreneurs et techniciens.

Le contrat d’entreprise concerne toute personne qui :

réalise un travail,
de façon indépendante,
contre rémunération,
sans représenter son client.

Problème de qualification : vendeur ou entrepreneur

Certains professionnels tentent d’échapper au régime du contrat d’entreprise en se présentant comme simples vendeurs de matériaux.

Critère retenu par la jurisprudence

Si le professionnel :

fournit les matériaux,
ET les met en œuvre,
→ il est entrepreneur.

Critère essentiel

La spécificité du produit fabriqué et la prestation réalisée.

Arrêt important

Cass. 4 juin 2003

Celui qui assemble et met en place les matériaux est un entrepreneur et non un vendeur.

Le louage d’ouvrage des entrepreneurs

Formation du contrat

Les négociations et devis

Le contrat est souvent précédé :

de devis,
de pourparlers.

Règle essentielle

Les négociations doivent être menées de bonne foi.
Liberté de rompre les négociations,
MAIS responsabilité possible en cas de rupture brutale abusive.

Limite de réparation

Le préjudice indemnisable ne peut pas correspondre :

à la perte des gains espérés du contrat.

La forme du contrat

Principe

Aucun formalisme particulier :
pas d’acte authentique,
pas d’écrit exigé ad validitatem.

Exception

Pour un immeuble à usage d’habitation :
droit de rétractation.

Le prix : le marché à forfait

Définition

Le marché à forfait =

prix global, définitif et intangible.

L’entrepreneur ne peut réclamer aucun supplément :

sauf accord du maître d’ouvrage.

Les règles du marché à forfait

Conditions du forfait

1. Une construction
Le contrat doit porter sur :
la construction d’un bâtiment.
2. Un forfait
Le prix doit être :
global,
définitif,
précisément déterminé.
Si le prix est simplement estimatif :
pas de forfait.
3. Un plan convenu
Il faut :
une description précise des travaux,
validée par le maître d’ouvrage.

Conséquences du forfait

Principe : intangibilité du prix
L’entrepreneur ne peut demander aucune augmentation.
Même :
imprévision,
difficultés techniques,
erreurs d’évaluation,
ne suffisent pas.
Le forfait transfère le risque économique sur l’entrepreneur.

Travaux supplémentaires

Pas de rémunération supplémentaire :
si travaux non commandés,
ou non acceptés.

Arrêts importants

Civ. 1re, 24 nov. 1993

Le prix n’est pas un élément essentiel du contrat d’entreprise.

Civ. 3e, 16 janv. 2007

Le régime du forfait peut être étendu conventionnellement à la sous-traitance.

Les exceptions : sortie du forfait

1. Accord exprès du maître d’ouvrage

Le maître accepte :
travaux supplémentaires,
nouveau prix.

2. Acceptation tacite

Civ. 3e, 29 mai 2013
Le paiement du solde + absence de protestation peut valoir acceptation tacite.
MAIS :
Civ. 3e, 8 juin 2023
Le simple silence lors de la réception :
ne vaut pas acceptation expresse.

3. Bouleversement de l’économie du contrat

Cass. civ., 27 nov. 2003
La sortie du forfait est admise si :
modification considérable du projet.
Exemples :
doublement des travaux,
augmentation importante de surface,
modification majeure du projet.

Résiliation du marché

Le maître d’ouvrage peut :

résilier unilatéralement le marché.

MAIS:

il doit indemniser l’entrepreneur :
dépenses,
travaux,
bénéfice perdu.

Les obligations des parties

Les obligations de l’entrepreneur

1. Réaliser les travaux conformément aux règles de l’art

L’entrepreneur doit :
respecter le contrat,
respecter les DTU,
respecter les règles techniques.
Importance des DTU
Les Documents Techniques Unifiés servent de référence :
technique,
assurantielle.

2. Obligation de conseil

L’entrepreneur doit :
conseiller,
alerter,
déconseiller.
Le devoir porte sur :
le sol,
les matériaux,
les risques,
la faisabilité,
les nuisances.
Charge de la preuve
l’entrepreneur doit prouver qu’il a bien conseillé.

3. Respect des délais

Le retard engage la responsabilité de l’entrepreneur.
Clauses de prorogation
Valables seulement si :
causes précises,
indépendantes de sa volonté.
Exemple :
intempéries.

4. Responsabilité de l’entrepreneur

Responsabilité décennale
Dommages :
graves,
rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Responsabilité contractuelle classique
Pour :
dommages intermédiaires,
désordres avant réception.

5. Perte de l’ouvrage

Si l’entrepreneur fournit les matériaux
la perte est pour l’entrepreneur.
Civ. 3e, 15 nov. 1995
L’article 1788 ne s’applique pas aux travaux sur existant.
Si le maître fournit les matériaux
responsabilité seulement en cas de faute.

Les obligations du maître d’ouvrage

1. Paiement du prix

Paiement :
30 jours après prestation sauf convention contraire.

2. Garanties offertes à l’entrepreneur

Privilège du constructeur
Clause de réserve de propriété
dérogation à l’accession.
Garantie spécifique de paiement
paiement direct,
caution bancaire.
Droit de rétention impossible
Civ. 3e, 23 juin 1999
L’entrepreneur :
ne peut retenir l’immeuble.

3. Garanties d’exécution

Retenue de garantie
Loi du 16 juillet 1971
But :
protéger le maître d’ouvrage contre les malfaçons.
Civ. 3e, 22 sept. 2004
La retenue de garantie :
protège contre l’inexécution,
est une convention de séquestre.

Le contrat de sous-traitance

Définition

Loi du 31 déc. 1975

La sous-traitance :
un entrepreneur confie une partie des travaux à un autre.

Conditions

Le sous-traitant :

participe directement aux travaux,
agit indépendamment.

Garanties du sous-traitant

1. La caution solidaire

Fournie par une banque.

2. La délégation de paiement

Mécanisme très protecteur :

paiement direct par le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage

ne peut opposer :
ni exceptions du contrat principal,
ni exceptions entre entrepreneur et sous-traitant.

Sanction

Absence de garantie :

nullité du contrat de sous-traitance.

Action directe du sous-traitant

Le sous-traitant peut agir directement :

contre le maître d’ouvrage.

Conditions :

agrément,
acceptation des conditions de paiement.

Responsabilité

Le sous-traitant

pas soumis à la décennale.

responsabilité contractuelle de résultat envers l’entrepreneur principal.

Prescription

Civ. 3e, 16 janv. 2020

Le recours entrepreneur/sous-traitant :
prescription quinquennale de droit commun,
et non décennale.

Architectes et techniciens

Le contrat d’architecte

Obligations de l’architecte

Avant travaux

L’architecte doit :
étudier le terrain,
élaborer plans et avant-projets,
préparer le permis de construire,
respecter urbanisme et règles techniques.

Pendant les travaux

Il :
coordonne le chantier,
dirige les réunions,
contrôle les entreprises.

Après les travaux

Il :
assiste à la réception,
conseille sur les réserves.

Responsabilité de l’architecte

Décennale

Responsabilité contractuelle

Pour :
défaut de conseil,
erreurs techniques,
défaut de surveillance.

Clauses importantes

1. Clause de saisine préalable

Obligation de saisir l’ordre des architectes avant procès.
FNR (fin de non-recevoir).
MAIS :
pas applicable à la responsabilité décennale.

2. Clause de non-solidarité

Civ. 3e, 19 mars 2020
Clause valable :
exclusion de solidarité entre constructeurs.

Les autres techniciens

Ingénieurs-conseils

Mission :

études techniques spécialisées.

Responsabilité :

obligation de conseil.

Contrôleurs techniques

Mission :

prévention des risques techniques.

Responsabilité :

défaut de contrôle.

Coordinateurs SPS

Mission :

sécurité et santé sur chantier.

Responsabilité :

délictuelle en cas de manquement.

A retenir :

1. Le marché à forfait

prix intangible,
transfert du risque à l’entrepreneur.

2. Le devoir de conseil

extrêmement large,
obligation centrale.

3. La sous-traitance

très protectrice du sous-traitant,
délégation de paiement essentielle.

4. L’architecte

rôle central de coordination,
responsabilité lourde.

5. Distinction fondamentale

décennale,
dommages intermédiaires,
responsabilité contractuelle classique.

Le droit commun du contrat de louage d’ouvrage

A retenir :

Le contrat de louage d’ouvrage est le contrat de référence en matière de construction.

3 types de louage :

louage de services,
louage de voiture,
louage des architectes, entrepreneurs et techniciens.

Le contrat d’entreprise concerne toute personne qui :

réalise un travail,
de façon indépendante,
contre rémunération,
sans représenter son client.

Problème de qualification : vendeur ou entrepreneur

Certains professionnels tentent d’échapper au régime du contrat d’entreprise en se présentant comme simples vendeurs de matériaux.

Critère retenu par la jurisprudence

Si le professionnel :

fournit les matériaux,
ET les met en œuvre,
→ il est entrepreneur.

Critère essentiel

La spécificité du produit fabriqué et la prestation réalisée.

Arrêt important

Cass. 4 juin 2003

Celui qui assemble et met en place les matériaux est un entrepreneur et non un vendeur.

Le louage d’ouvrage des entrepreneurs

Formation du contrat

Les négociations et devis

Le contrat est souvent précédé :

de devis,
de pourparlers.

Règle essentielle

Les négociations doivent être menées de bonne foi.
Liberté de rompre les négociations,
MAIS responsabilité possible en cas de rupture brutale abusive.

Limite de réparation

Le préjudice indemnisable ne peut pas correspondre :

à la perte des gains espérés du contrat.

La forme du contrat

Principe

Aucun formalisme particulier :
pas d’acte authentique,
pas d’écrit exigé ad validitatem.

Exception

Pour un immeuble à usage d’habitation :
droit de rétractation.

Le prix : le marché à forfait

Définition

Le marché à forfait =

prix global, définitif et intangible.

L’entrepreneur ne peut réclamer aucun supplément :

sauf accord du maître d’ouvrage.

Les règles du marché à forfait

Conditions du forfait

1. Une construction
Le contrat doit porter sur :
la construction d’un bâtiment.
2. Un forfait
Le prix doit être :
global,
définitif,
précisément déterminé.
Si le prix est simplement estimatif :
pas de forfait.
3. Un plan convenu
Il faut :
une description précise des travaux,
validée par le maître d’ouvrage.

Conséquences du forfait

Principe : intangibilité du prix
L’entrepreneur ne peut demander aucune augmentation.
Même :
imprévision,
difficultés techniques,
erreurs d’évaluation,
ne suffisent pas.
Le forfait transfère le risque économique sur l’entrepreneur.

Travaux supplémentaires

Pas de rémunération supplémentaire :
si travaux non commandés,
ou non acceptés.

Arrêts importants

Civ. 1re, 24 nov. 1993

Le prix n’est pas un élément essentiel du contrat d’entreprise.

Civ. 3e, 16 janv. 2007

Le régime du forfait peut être étendu conventionnellement à la sous-traitance.

Les exceptions : sortie du forfait

1. Accord exprès du maître d’ouvrage

Le maître accepte :
travaux supplémentaires,
nouveau prix.

2. Acceptation tacite

Civ. 3e, 29 mai 2013
Le paiement du solde + absence de protestation peut valoir acceptation tacite.
MAIS :
Civ. 3e, 8 juin 2023
Le simple silence lors de la réception :
ne vaut pas acceptation expresse.

3. Bouleversement de l’économie du contrat

Cass. civ., 27 nov. 2003
La sortie du forfait est admise si :
modification considérable du projet.
Exemples :
doublement des travaux,
augmentation importante de surface,
modification majeure du projet.

Résiliation du marché

Le maître d’ouvrage peut :

résilier unilatéralement le marché.

MAIS:

il doit indemniser l’entrepreneur :
dépenses,
travaux,
bénéfice perdu.

Les obligations des parties

Les obligations de l’entrepreneur

1. Réaliser les travaux conformément aux règles de l’art

L’entrepreneur doit :
respecter le contrat,
respecter les DTU,
respecter les règles techniques.
Importance des DTU
Les Documents Techniques Unifiés servent de référence :
technique,
assurantielle.

2. Obligation de conseil

L’entrepreneur doit :
conseiller,
alerter,
déconseiller.
Le devoir porte sur :
le sol,
les matériaux,
les risques,
la faisabilité,
les nuisances.
Charge de la preuve
l’entrepreneur doit prouver qu’il a bien conseillé.

3. Respect des délais

Le retard engage la responsabilité de l’entrepreneur.
Clauses de prorogation
Valables seulement si :
causes précises,
indépendantes de sa volonté.
Exemple :
intempéries.

4. Responsabilité de l’entrepreneur

Responsabilité décennale
Dommages :
graves,
rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Responsabilité contractuelle classique
Pour :
dommages intermédiaires,
désordres avant réception.

5. Perte de l’ouvrage

Si l’entrepreneur fournit les matériaux
la perte est pour l’entrepreneur.
Civ. 3e, 15 nov. 1995
L’article 1788 ne s’applique pas aux travaux sur existant.
Si le maître fournit les matériaux
responsabilité seulement en cas de faute.

Les obligations du maître d’ouvrage

1. Paiement du prix

Paiement :
30 jours après prestation sauf convention contraire.

2. Garanties offertes à l’entrepreneur

Privilège du constructeur
Clause de réserve de propriété
dérogation à l’accession.
Garantie spécifique de paiement
paiement direct,
caution bancaire.
Droit de rétention impossible
Civ. 3e, 23 juin 1999
L’entrepreneur :
ne peut retenir l’immeuble.

3. Garanties d’exécution

Retenue de garantie
Loi du 16 juillet 1971
But :
protéger le maître d’ouvrage contre les malfaçons.
Civ. 3e, 22 sept. 2004
La retenue de garantie :
protège contre l’inexécution,
est une convention de séquestre.

Le contrat de sous-traitance

Définition

Loi du 31 déc. 1975

La sous-traitance :
un entrepreneur confie une partie des travaux à un autre.

Conditions

Le sous-traitant :

participe directement aux travaux,
agit indépendamment.

Garanties du sous-traitant

1. La caution solidaire

Fournie par une banque.

2. La délégation de paiement

Mécanisme très protecteur :

paiement direct par le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage

ne peut opposer :
ni exceptions du contrat principal,
ni exceptions entre entrepreneur et sous-traitant.

Sanction

Absence de garantie :

nullité du contrat de sous-traitance.

Action directe du sous-traitant

Le sous-traitant peut agir directement :

contre le maître d’ouvrage.

Conditions :

agrément,
acceptation des conditions de paiement.

Responsabilité

Le sous-traitant

pas soumis à la décennale.

responsabilité contractuelle de résultat envers l’entrepreneur principal.

Prescription

Civ. 3e, 16 janv. 2020

Le recours entrepreneur/sous-traitant :
prescription quinquennale de droit commun,
et non décennale.

Architectes et techniciens

Le contrat d’architecte

Obligations de l’architecte

Avant travaux

L’architecte doit :
étudier le terrain,
élaborer plans et avant-projets,
préparer le permis de construire,
respecter urbanisme et règles techniques.

Pendant les travaux

Il :
coordonne le chantier,
dirige les réunions,
contrôle les entreprises.

Après les travaux

Il :
assiste à la réception,
conseille sur les réserves.

Responsabilité de l’architecte

Décennale

Responsabilité contractuelle

Pour :
défaut de conseil,
erreurs techniques,
défaut de surveillance.

Clauses importantes

1. Clause de saisine préalable

Obligation de saisir l’ordre des architectes avant procès.
FNR (fin de non-recevoir).
MAIS :
pas applicable à la responsabilité décennale.

2. Clause de non-solidarité

Civ. 3e, 19 mars 2020
Clause valable :
exclusion de solidarité entre constructeurs.

Les autres techniciens

Ingénieurs-conseils

Mission :

études techniques spécialisées.

Responsabilité :

obligation de conseil.

Contrôleurs techniques

Mission :

prévention des risques techniques.

Responsabilité :

défaut de contrôle.

Coordinateurs SPS

Mission :

sécurité et santé sur chantier.

Responsabilité :

délictuelle en cas de manquement.

A retenir :

1. Le marché à forfait

prix intangible,
transfert du risque à l’entrepreneur.

2. Le devoir de conseil

extrêmement large,
obligation centrale.

3. La sous-traitance

très protectrice du sous-traitant,
délégation de paiement essentielle.

4. L’architecte

rôle central de coordination,
responsabilité lourde.

5. Distinction fondamentale

décennale,
dommages intermédiaires,
responsabilité contractuelle classique.