Définition du droit de préemption urbain

Le DPU est :

• un droit de priorité accordé à la commune lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien.

La commune peut donc :

• acheter à la place de l’acquéreur initial dans un objectif d’intérêt général.

Évolution historique

Le DPU remplace :

• les anciennes zones d’intervention foncière (avant 1985).

Depuis la loi Urbanisme et Habitat de 2003 :

• le DPU peut être institué :
• dans les communes avec PLU ;
• mais aussi avec carte communale.

Titulaire du DPU

Le DPU appartient :

• à la commune.

Décision prise :

• par le conseil municipal ;
• éventuellement déléguée au maire.

Possibilité de délégation à l’État.

Champ d’application du DPU

Biens concernés

Le DPU concerne :

• immeubles ;
• droits réels immobiliers ;
• cessions indivises ;
• parts de sociétés immobilières ;
• biens HLM.

Extension du champ d’application

Loi SRU de 2000

Le DPU s’applique aussi :

• aux ventes sur licitation ;
• aux fusions ;
• aux scissions ;
• aux cessions de droits sociaux.

Finalités du DPU

Le DPU peut être utilisé pour :

• politique de l’habitat ;
• développement économique ;
• maintien des commerces ;
• loisirs ;
• renouvellement urbain.

Loi ENL de 2006 :

• la commune peut préempter pour
• maintenir les locataires dans les logements.

Encadrement du DPU

Obligation de motivation

Toute décision de préemption doit :

• mentionner l’objet poursuivi.
• La préemption doit répondre à un véritable intérêt général.

Contrôle du juge administratif

Le juge contrôle :

• la réalité du projet ;
• l’intérêt général ;
• l’absence de détournement de pouvoir.

CE, Commune d’Annemasse, mars 1992

• La commune :
• ne peut pas préempter uniquement pour constituer une réserve foncière.
• Nécessité d’un véritable projet d’intérêt général.

Procédure du DPU

Déclaration d’intention d’aliéner (DIA)

Le propriétaire doit adresser :

• une DIA à la commune.

Elle indique :

• le prix ;
• les conditions de vente ;
• le bien concerné.

Délai de réponse

La commune dispose de :

• 2 mois.

Silence :

• renonciation au DPU.

Réponse de la commune

La commune peut :

• accepter ;
• renoncer ;
• proposer un autre prix.

Effets du DPU

Nullité de la vente

La vente réalisée sans DIA :

• peut être annulée.

Action dans les 5 ans.

Incidence sur les contrats privés

En pratique :

• les ventes sont conclues sous condition suspensive de non-préemption.
• Très important en pratique notariale et immobilière.

Risques de contentieux

Le DPU suscite :

• beaucoup de contentieux administratifs ;
• des accusations de détournement de pouvoir.

Exemple :

• préemption politique ;
• éviction de certains commerces ;
• pression immobilière.

La phase administrative

Objet de la phase administrative

Elle sert à :

• identifier les biens ;
• vérifier l’utilité publique ;
• organiser le débat public.

L’enquête publique

Ouverture :

• arrêté préfectoral.

Intervention :

commissaire enquêteur.

Son rôle :

• recueillir les avis ;
• étudier le coût ;
• évaluer les impacts ;
• entendre les observations du public.

Déclaration d’utilité publique (DUP)

À l’issue :

• l’administration prend une DUP.

Elle constate :

• l’utilité publique du projet.

Contrôle du juge administratif

La DUP peut faire l’objet :

• d’un recours pour excès de pouvoir.

Le juge contrôle :

• l’utilité du projet ;
• la proportionnalité ;
• les atteintes aux propriétaires ;
• les conséquences environnementales.

CE, Ville Nouvelle Est, 28 mai 1971 - Théorie du bilan coûts-avantages

• Le juge compare :
• les avantages du projet ;
• les coûts ;
• les atteintes à la propriété ;
• les inconvénients sociaux et environnementaux.
• L’utilité publique n’existe que si :
• le bilan est positif.

Arrêté de cessibilité

Après la DUP :

• le préfet prend un arrêté de cessibilité.

Il désigne :

• les parcelles ;
• les propriétaires.

Puis :

• transmission au juge de l’expropriation.

La phase judiciaire

Le juge de l’expropriation

C’est :

• un juge judiciaire spécialisé.

Compétences :

• transfert de propriété ;
• fixation des indemnités.

Ordonnance d’expropriation

Le juge rend :

• une ordonnance d’expropriation.

Effet :

• transfert immédiat de propriété.

Elle peut seulement faire l’objet :

• d’un pourvoi en cassation.

Indemnisation

Principe :

• indemnité juste et préalable.

Le préjudice indemnisé doit être :

• direct ;
• matériel ;
• certain.

Types d’indemnités

Indemnité principale

• Correspond :
• à la valeur vénale du bien.

Indemnités accessoires

• Exemples :
• indemnité de remploi ;
• déménagement ;
• trouble commercial ;
• perte d’exploitation ;
• licenciement salariés.

Personnes indemnisées

Peuvent être indemnisés :

• propriétaires ;
• locataires ;
• fermiers ;
• titulaires de droits réels.

Emprise totale

Quand le reste du bien devient inutilisable :

• l’exproprié peut demander l’expropriation totale.