Certificat A — Ordinaire

• Instruction : 1 mois
• Indique les limitations administratives au droit de propriété et les taxes applicables.
• Ne se prononce pas sur la constructibilité.

Certificat B — Détaillé

• Instruction : 2 mois
• Indique si le terrain peut être utilisé pour l'opération envisagée. Répond positivement ou négativement.
• Prend position sur la faisabilité.

Effet clé — cristallisation des règles : 

• Pendant 18 mois à compter de la délivrance, les règles d'urbanisme, taxes et limitations ne peuvent être remises en cause — sauf dispositions de sécurité ou salubrité publique.

Condition :

• Une demande d'autorisation ou déclaration préalable doit être déposée dans ce délai de 18 mois. Vaut pour les deux types de CU.

Intérêt pratique : 

• Se mettre à l'abri d'un déclassement de zone (ex : terrain acheté pour lotissement reclassé en zone naturelle).

Définition & nature juridique

Acte de police administrative individuel, réglementation d'ordre public s'imposant à l'administration et aux administrés.

Caractère réel : autorise une construction déterminée sur un terrain déterminé — pas une personne.

• Il est donc transférable par le pétitionnaire.

Limité au droit de l'urbanisme : l'administration ne peut refuser ou accorder un permis au regard du droit privé (ex : vérifier le respect d'une servitude).

Délivré sous réserve des droits des tiers : les tiers lésés conservent la possibilité d'attaquer le permis (voisinage, riverains…).

Champ d'application

Notion de construction très large : ne suppose pas nécessairement de fondations.

Soumis au permis

• Travaux sur existant >20 m², changements de destination modifiant façade ou structures porteuses, constructions neuves hors exemptions.

Déclaration préalable

• Constructions nouvelles : emprise >5 m² et hauteur <12 m, piscines <100 m².
• Travaux sur existant : modification façade, changement destination, emprise entre 5 et 20 m².

Exemptions totales

• Éoliennes <12 m, piscines <12 m², baraques de chantier provisoires.

Procédure de délivrance

Compétence : communale si PLU ou carte communale.

• Compétence de l'État par exception (périmètres d'intérêt national, ouvrages d'énergie).

Délais d'instruction : 2 mois (maison individuelle) / 3 mois (autres cas).

Silence de l'administration dans le délai imparti = permis accordé implicitement.

Délivrance pure | Refus motivé | Sursis à statuer | Permis conditionnel

Publicité & recours

Double publicité obligatoire : affichage sur le terrain + affichage en mairie.

Recours : dans les 2 mois à compter de l'affichage sur le terrain.

Délai butoir : recours impossible au-delà de 6 mois après l'achèvement de la construction.

Péremption : permis périmé si les travaux ne débutent pas dans les 3 ans de la notification.

• → conséquence : extinction possible de la garantie d'achèvement (risque pour les acquéreurs ayant versé des fonds à un promoteur).

Pas d'application générale : ne s'applique qu'aux constructions sous protection particulière (décret en CE) ou dans les communes ayant instauré ce permis.

Concerne notamment : périmètre des sites patrimoniaux remarquables, abords des monuments historiques.

Exemptions : immeubles menaçant ruine, immeubles couverts par le secret de la défense nationale.

Cass. civ. — 6 juillet 2023 : le juge peut apprécier la proportionnalité d'une destruction et refuser de la prononcer si elle n'est pas proportionnée.

• La Cour affirme que la règle vaut tant pour l'exécution en nature que dans le domaine contractuel (DI pour financer la destruction).

Le permis d'aménager est au lotissement ce que le permis de construire est à la construction.

Définition du lotissement : division en propriété ou en jouissance d'une ou plusieurs unités foncières continues, ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

• Critère essentiel - Au moins un lot destiné à être construit.
• Depuis 2005 : le nombre de lots n'est plus un critère (avant : minimum 2).

Division du sol uniquement : les divisions en volume sont exclues.

• Les copropriétés horizontales relèvent de la législation sur le lotissement.

Les deux documents du lotissement

Règlement du lotissement

• Nature : règles d'urbanisme.
• Caractère : provisoire — devient caduc après 10 ans si le lotissement est couvert par un PLU.
• Loi ALUR : suppression de la faculté pour une majorité de co-lotis de s'opposer à la caducité.

Cahier des charges

• Nature : contractuelle — régit les rapports entre co-lotis.
• Caractère : intangible — modification uniquement à l'unanimité des co-lotis.
• Comparable à un règlement de copropriété.

Évolution historique : à l'origine, un seul document (le cahier des charges) contenait à la fois règles contractuelles et règles d'urbanisme, ce qui créait des conflits sur la nature des règles et la nécessité de l'unanimité.

• La CC a admis qu'il fallait distinguer selon la nature des règles plutôt que selon le type de document — les cahiers des charges anciens peuvent contenir des règles de nature urbanistique non soumises à l'unanimité.

Origine : loi Royer 1973 — contrôle de l'implantation des grandes surfaces, protection des petits commerçants.

• Distinctes du permis de construire.

Loi ÉLAN du 23/11/2018 : régime actuel, animé par la revalorisation des centres-villes et la lutte contre l'artificialisation des sols.

Seuils déclencheurs

• Création > 1 000 m²
• Tout commerce de détail créant une surface de vente supérieure à 1 000 m².
• Extension dépassant 1 000 m²
• Extension d'un magasin déjà à 1 000 m² ou qui les atteint par l'extension.
• Changement de secteur > 2 000 m²
• Changement d'activité d'un commerce dont la surface dépasse 2 000 m².

Procédure

Loi du 18 juin 2014 : fusion du permis de construire et de l'autorisation d'exploitation commerciale dans un même processus.

Dossier instruit à l'échelon communal → CDUC statue (Préfet + élus + personnalités) → Recours → CNAC

Influence du droit de l'UE : la CJUE a d'abord jugé la loi Royer trop restrictive pour l'implantation des grandes surfaces (contraire aux libertés économiques), puis a critiqué le dispositif suivant jugé trop extensible.

• Le droit français a donc évolué sous contrainte européenne avant d'aboutir au régime ÉLAN.

Quelle est la différence entre CU A et CU B ?

• Le CU A est purement informatif (limitations, taxes) sans prise de position sur la constructibilité.
• Le CU B va plus loin : il répond à une opération précise et rend un avis positif ou négatif sur la faisabilité.
• Mais les deux produisent le même effet de cristallisation des règles pendant 18 mois.

Pourquoi le permis de construire est-il qualifié d'acte "réel" ?

• Parce qu'il est attaché à une construction et à un terrain, non à une personne.
• C'est ce qui justifie sa transférabilité : le pétitionnaire peut le céder.
• Cela le distingue des autorisations personnelles classiques du droit administratif.

Pourquoi l'administration ne peut-elle pas vérifier les règles de droit privé ?

• Le permis est limité au contrôle de la légalité urbanistique.
• La vérification du droit privé (servitudes, copropriété…) relève du juge judiciaire.
• Le permis est toujours "sous réserve du droit des tiers" : les tiers conservent leurs recours, mais l'administration ne peut pas s'y substituer.

Règlement vs cahier des charges du lotissement — quel enjeu pratique ?

• Le règlement (urbanistique) devient caduc après 10 ans si un PLU couvre le lotissement, sans que les co-lotis puissent s'y opposer depuis la loi ALUR.
• Le cahier des charges (contractuel) est lui intangible sauf unanimité.
• L'enjeu est donc de qualifier correctement la règle en litige : si elle est de nature urbanistique, la caducité s'applique et l'unanimité n'est pas requise pour la modifier.

Quel est l'apport de la loi ALUR sur les lotissements ?

• Elle a supprimé la possibilité pour une majorité de co-lotis de faire obstacle à la caducité du règlement du lotissement.
• Cela favorise la densification et l'évolution des lotissements anciens au profit du PLU, dans la logique générale de suppression du COS par la même loi.

Pourquoi l'arrêt du 6 juillet 2023 sur le permis de démolir est-il important ?

• Il pose une exigence de proportionnalité dans la destruction :
• Le juge peut refuser de prononcer une démolition jugée disproportionnée.
• Et il étend ce principe au domaine contractuel (DI finançant la destruction), unifiait ainsi la logique de proportionnalité entre les deux domaines.