3 conditions :

Le créancier doit avoir la capacité de disposer :

Le commandement valant saisie est un acte de disposition.

A défaut d'enchère le créancier poursuivant est déclaré d'office adjudicataire de l'immeuble au montant de la mise à prix qu'il a fixé.

Obligation de constituer avocat (R.311-4 CPCE)

Titre exécutoire :

Le créancier doit être muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

La décision doit être définitive et passée en force de chose jugée.

Impossibilité d'engager la procédure pendant le délai d'opposition d'une décision rendue par défaut.

Les immeubles :

La saisie immobilière peut porter sur les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.(L.311-6 CPCE)

• Un immeuble saisissable :

Article 517 Cciv

Un immeuble par nature (518 à 520 Cciv) la terre et choe incorporée à la terre, bâtiment, arbre, plantations, récoltes pendantes par les racines, fruits des arbres non encore recueillis

Un immeuble par destination, accessoire d'un immeuble, affecté au service et à l'exploitation dudit immeuble ou attaché à ce dernier à perpétuelle demeure.

Un immeuble par l'objet auquel il s'applique, (526 cciv) comme l'usufruit, les servitudes ou services fonciers et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble.

• Un immeuble insaisissable :

L.112-2 du CPCE

Insaisissabilité de droit de la résidence principale prévue par le code de commerce (L.526-1 du code de commerce)

Restriction à la saisie de l'immeuble :

• Limite à la saisie simultanée de plusieurs immeubles : possible si l'immeuble ne suffit pas à désintéresser le créancier.
• Limite en cas d'inscription d'hypothèque (L.311-5 CPCE)
• Limite en cas de présence d'une personne incapable : discussion obligatoire préalable
• Liée à la nature du bien indivis : provoquer le partage
• Liée à la situation maritale du débiteur : régime de communauté légale : biens propres du débiteur et biens communs selon la nature de la dette sauf an cas de fraude de l'époux débiteur et mauvaise foi du créancier et en cas de cautionnement sans que le conjoint y ait expressément consenti.

Le destinataire des poursuites :

Un débiteur :

Si immeuble commun la saisie doit être poursuivie à l'encontre des 2 époux (/= si résidence de la famille et bien propre : le commandement devra être dénoncé au conjoint)

Un tiers acquéreur

La personne ayant consenti une hypothèque sur l'un de ses biens pour garantir la dette d'un tiers

Un tiers acquéreur :

2454 cciv.

Lorsque le tiers acquéreur ne satisfait pas à l'une des obligations (payer, purger ou délaisser), l'immeuble pourra être saisi (mise en oeuvre du droit de suite)

Le débiteur principal devra être avisé par la signification d'un commandement de payer

La personne ayant consenti une hypothèque :

Limitée au bien affecté en garantie

Les informations utiles à la mise en oeuvre de la saisie :

Réunion préalable d'un certain nombre d'informations nécessaires.

S'intéresser aux éventuelles inscriptions prises sur l'immeuble.

Publication du commandement au fichier immobilier.

Renseignements concernant les parties :

Article 648 CPC et articles 5 et 6 D. 55-22 du 4 janvier 1955

Nom, prénoms dans l'ordre de l'état civil, domicile, date et lieu de naissance et profession ainsi que le nom du conjoint.

Pour les personnes morales, outre l'identité complète les nom, prénoms et domicile du représentant.

Moyens d'obtenir ces renseignements :

• demande d'extrait d'acte de naissance
• demande d'extrait d'immatriculation au registre national des entreprises (RNE) (en ligne auprès de l'INPI. data.inpi)
• demande d'extrait d'acte de mariage pour connaître le régime matrimonial

Renseignements concernant l'immeuble :

article 7 D. du 04/01/1955

Mention de sa nature, de sa situation, de sa contenance (en are) et de sa désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit)

Le Lieu-dit est remplacé par l'indication de la rue et du numéro.

Si l'immeuble est en copropriété : renseigner le numéro du lot, sa désignation (aves les millièmes), ses références de publication (date, volume et n°), du règlement de copropriété et état descriptif de division (inutile de joindre la copie du règlement de copropriété).

Connaître l'effet relatif (origine de propriété) : les différentes mutations (cela permet d'attester que le débiteur saisi est bien titulaire du droit de propriété sur l'immeuble, objet des poursuites.

Moyens d'obtenir ces renseignements :

• le 31/12/2028, le CJ pour accéder aux données au même titre qu'un notaire.
• Demande d'extrait cadastral et matrice cadastral
• Demande de RSU
• Demande d'état descriptif de division

Poursuivie devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire dans le ressort de situation de l'immeuble objet des poursuites.

En cas de plusieurs immeubles situés dans plusieurs ressorts différents, le JEX compétent est celui situé dans le ressort dans lequel demeure le débiteur ou dans l'un des ressorts d'un des immeubles.

Le commandement de payer valant saisie immobilière :

obligatoire, il engage la procédure de saisie immobilière.

Acte d'exécution - compétence exclusive du CJ

Acte de disposition réalisée au risque du créancier saisissant.

Si immeubles dans plusieurs ressorts différents, un commandement par ressort.

Interrompt le délai de description

Vaut saisie des fruits : le créancier peut autoriser le saisi à vendre ses à l'amiable ou sur autorisation du JEX à y procéder lui-même.

et restriction aux droits de jouissance et d'administration du débiteur.

Effets du commandement au débiteur à compter de sa signification et à compter de la publication à l'égard des tiers.

Le débiteur ne peut plus aliéner le bien saisi sauf vente amiable ou de gré à gré.

La vente de l'immeuble peut être opposable même si elle n'a pas été publiée ou qu'elle l'a été postérieurement à la publication du commandement lorsque l'acquéreur a consigné une somme suffisante pour désintéresser le créancier poursuivant ainsi que les créanciers inscrits.

Péremption (R.321-20 CPCE) : point de départ : publication du commandement au fichier immobilier.

5 ans

Publication du commandement au fichier immobilier :

Dans le délai de 2 mois à peine de caducité. (R.311-11 CPCE)

Rend la saisie opposable aux tiers.

Un seul commandement est publié.

Dénonciation du commandement aux créanciers inscrits :

au plus tard le 5me ouvrable suivant la délivrance de l'assignation, le commandement est dénoncé aux créanciers inscrits à peine de caducité.

La dénonciation vaut assignation à comparaître à l'audience d'orientation.

Peut être faite aux domiciles élus sur les bordereaux d'inscription.

PV descriptif :

A l'expiration du délai de 8 jours.

• Description des lieux, leur composition et leur superficie
• L'indication des conditions d'occupation et l'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent
• Le nom et l'adresse dy syndic
• Tous autres renseignements utiles sur l'immeuble.

Pas nullité mais responsabilité du CJ peut être engagée.

Sera annexé au cahier des conditions de vente (R.322-10 CPCE)

Assignation audience d'orientation :

Dans les 2 mois du commandement à peine de caducité.

Délivrée dans un délai compris entre un mois et 3 mois avant la date d'audience à peine de caducité.

Interrompt la prescription. (2241 cciv)

Dépôt au greffe du cahier des conditions de vente :

Au plus tard 5 jours ouvrables suivant l'assignation qui comporte l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente.

Assignation et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie sont joints, à peine de caducité du commandement de payer.

Mentions du cahier des conditions de vente (R.322-10 CPCE)

Elaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant.

Déclaration de créances :

Le créancier inscrit doit déclarer sa créance dans un délai de 2 mois à compter de la dénonciation.

Peut le faire plus tard s'il justifie que sa défaillance n'est pas de son fait par requête auprès du JEX 15 jours au plus tard avant l'audience d'adjudication ou de constat de vente amiable à peine d'irrecevabilité.

Déclaration fait par acte d'avocat à peine d'irrecevabilité, déposé au greffe du JEX.

Possibilité pour un créancier qui a inscrit une sûreté postérieurement à la publication du commandement d'intervenir à la procédure en déclarant leur créance dans le délai d'un mois suivant l'inscription et dénoncée le 1er jour ouvrable suivant au créancier poursuivant et au débiteur.

Audience d'orientation :

Etape clef

JEX vérifie le TEX t que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. (art. L.311-6 CPCE)

Statue sur les contestations et demandes incidentes. (plus de contestations et demandes incidentes après l'audience d'orientation.

Détermine les modalités de poursuite de la procédure (orientation de la procédure) : soit il autorise la vente amiable soit il ordonne la vente forcée.

Signifié au créancier poursuivant, au débiteur et aux créanciers inscrits et à toute partie ayant pu intervenir à la procédure.

Appel 15 jours selon la procédure à jour fixe.

Si vente amiable ordonnée le jugement est notifié par le Greffe si le débiteur n'a pas constitué avocat.

Demande vente amiable :

Cette demande est dispensée du ministère d'avocat.

Si formulée avant l'audience d'orientation, il appartient au débiteur de saisir le JEX de sa demande en mettant en cause le créanciers inscrits sur le bien.

Si aucune demande de vente amiable le JEX ordonnera la vente forcée à l'audience.

Si autorisation de vente amiable, exécution suspendue à l'exception duc délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance.

Le JEX fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu, taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée qui ne peut excéder 4 mois.

Décision ordonnant la vente forcée :

Le JEX fixe la date de vente forcée, la date de l'audience d'adjudication qui doit avoir lieu entre 2 et 4 mois à compter du prononcé.

Détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Vente forcée poursuivie après une publicité (info du plus grand nombre d'enchérisseurs possible) entre un mois et 2 mois avant l'audience d'adjudication à peine de caducité du commandement.

Publicité par 2 avis. (annonce légale + dans les locaux de la juridiction)

+ un avis simplifié à l'entrée ou en limite de l'immeuble saisi (pas de référence au caractère de la vente ni à l'identité du débiteur).

Tant que les enchères ne sont pas ouvertes il est possible d'une vente de gré à gré.

Audience de rappel :

Le JEX s'assure que l'acte de vente est conforme aux conditions qu'il a fixé.

Le débiteur peut demander un délai supplémentaire qui ne peut excéder 3 mois.

Il constate la vente et ordonne la radiation des inscriptions d'hypothèque.

A défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée.

Audience d'adjudication :

Sollicitation de la vente : la vente doit être sollicitée par le créancier poursuivant ou par tout créancier inscrit à peine de caducité du commandement.

Report de la vente forcée : qu'en cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement.

Les enchères :

Qui ? Toute personne sauf incapacité (débiteur, auxiliaire de justice, magistrat)

Garantie de paiement par une caution bancaire irrévocable, soit d'un chèque de banque représentant 10% du montant de la mise à prix.

Comment sont-elles portées ? par ministère d'avocat obligatoire.

elles démarrent sur la base de la mise à prix.

Enchères pures et simples.

Arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère qui emportera adjudication.

Toute irrégularité est sanctionnée par la nullité de l'enchère qui peut être soulevée d'office par le juge.

La nullité d'une enchère peut être couverte par une nouvelle enchère.

Si nullité prononcée - nullité de l'adjudication de plein droit.

Jugement constatant la vente amiable : n'est pas susceptible d'appel.

Publié au fichier immobilier

Jugement d'adjudication :

Le transfert de propriété résulte du jugement d'adjudication.

Notifié au créancier poursuivant, au débiteur, aux créanciers inscrits, à l'adjudicataire ainsi qu' à toute personne ayant élevé une contestation.

Susceptible d'appel dans les 15 jours s'il statue sur une contestation.

Suite de l'adjudication :

Paiement du prix et des frais :

Versé sur un compte séquestre ou à la CDC et doit payer les frais de la vente.

Doit intervenir dans le délai de 2 mois à peine de résolution de plein droit et réitération des enchères (R.322-66 à R.322-72 CPCE)

L'adjudicataire sera tenu de payer la différence

Possibilité d'une surenchère :

Toute personne peut élever une surenchère du 10ème (R.322-50 à 55)

formée par acte d'avocat déposé au greffe

Vaut demande de fixation d'une audience de surenchère

Est irrévocable

Doit être dénoncée par acte de CJ ou entre avocat au créancier poursuivant, à l'adjudicataire et au débiteur

Peut être contestée dans les 15 jours de la dénonce.

Délivrance d'un titre de vente :

Sur Justif. du paiement, le greffier délivre un titre de vente. (cahier des conditions revêtu de la formule exécutoire et comprenant le jugement d'adjudication.

Effets de l'adjudication :

Titre d'expulsion :

Purge des inscriptions

Les contestations et les demandes incidentes :

Leur nature :

Le débiteur peut contester la saisie immobilière dans le fond (fondement des poursuites, montant de la créance, des intérêts...) ou dans la forme (nullité des actes, caducité du commandement...)

Mais il peut formuler des demandes incidentes.

La demande d'autorisation de vente amiable est une demande incidente.

Des délais de grâce

Etre autorisé à accomplir certains actes sur le bien saisi.

Le régime :

R.311-5 et R.311-6 CPCE

Ne peut être prononcée d'office.

Ne peut être formée après l'audience d'orientation sauf pour les actes postérieurs.

Formalisme : R.311-16 CPCE :

Saisine du greffe par le dépôt de conclusions signées d'un avocat sauf pour une demande vente amiable qui peut être formée verbalement lors de l'audience d'orientation et ne nécessite pas la constitution d'un avocat.

La communication des conclusions est faite entre avocat ou par voie de signification si le débiteur n'a pas constitué.

Si elle ne peut pas être examinée à l'audience d'orientation, le greffe convoque les parties à une audience par LRAR.

Ne suspend pas le cours de la procédure.