Difficulté majeure :

• articulation entre documents contractuels et règles d’urbanisme
• nombreux contentieux administratifs

LES DOCUMENTS DU LOTISSEMENT

1. Le règlement du lotissement

Nature

• Document administratif

Fonction

• fixe les règles d’urbanisme applicables
• approuvé par l’administration

Contenu

• implantation des constructions
• hauteur
• aspect extérieur
• règles de voirie

2. Le cahier des charges

Nature

• Document contractuel

Fonction

• Règles fixées entre les colotis.

Contenu

• obligations réciproques
• règles de voisinage
• servitudes
• esthétique

Difficulté historique :

Avant, le cahier des charges mélangeait :

• règles contractuelles
• règles d’urbanisme

Source importante de contentieux.

Particularités pratiques

• Beaucoup de lotissements :
• fonctionnent sans document clair
• OU
• utilisent un règlement de copropriété à la place.

ÉVOLUTION HISTORIQUE

Origines

• copropriété connue dès l’Antiquité
• mais pas de copropriété verticale en 1804

Développement moderne

• Années 1920 :
• développement des immeubles collectifs
• apparition de la distinction :
• parties privatives
• parties communes

Textes essentiels

• Loi fondamentale
• Loi du 10 juillet 1965
• Décret d’application
• Décret du 17 mars 1967
• Réformes importantes
• Loi ELAN 2018
• Ordonnance de 2019

CHAMP D’APPLICATION DE LA COPROPRIÉTÉ

Définition légale

Immeuble divisé en lots comprenant :

• une partie privative
• une quote-part des parties communes

Les deux sont indissociables.

Types de copropriété

Copropriété verticale

• Un seul bâtiment
• Exemple :
• immeuble d’appartements

Copropriété horizontale

• Plusieurs bâtiments sur un terrain commun
• Exemple :
• lotissements organisés en copropriété

Souvent utilisée pour éviter le régime du lotissement.

Immeubles concernés

Application impérative

• Immeubles bâtis à usage d’habitation.

Application supplétive

• Immeubles :
• commerciaux
• professionnels
• ensembles immobiliers

Possibilité de dérogation depuis 2019.

NAISSANCE DE LA COPROPRIÉTÉ

Immeuble existant

Le statut s’applique :

• dès le premier transfert d’un lot.

Immeuble à construire

La copropriété naît :

• à la livraison du premier lot.

Lot transitoire

Loi ELAN 2018

• Lot :
• non construit
• mais comportant un droit à construire

LES LOTS DE COPROPRIÉTÉ

Composition d’un lot

Chaque lot comprend :

• une partie privative
• une quote-part des parties communes

LES PARTIES PRIVATIVES

Définition

Parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

• Exemples :
• appartement
• cloisons intérieures
• caves

Droits du copropriétaire

Principe :

• liberté d’usage

Limites :

• ne pas nuire aux autres copropriétaires
• respecter la destination de l’immeuble

Changement d’affectation

Possible si :

• conforme à la destination de l’immeuble
• pas d’atteinte aux droits des autres

Exemple :

• transformation d’un grenier en appartement

LES PARTIES COMMUNES

Définition

Parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires.

Exemples :

• gros œuvre
• toiture
• sols
• cours
• voies d’accès
• ascenseur
• canalisations

Parties communes spéciales

Utiles seulement à certains copropriétaires.

Exemple :

• ascenseur d’un bâtiment précis

Jouissance privative

Une partie commune peut être réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Exemple :

• toit-terrasse
• jardin

La propriété reste collective.

Droits accessoires

Sont réputés communs :

• droit de surélever
• droit de construire
• droit d’affouiller

LES DOCUMENTS DE COPROPRIÉTÉ

1. Le règlement de copropriété

Nature

• Document contractuel obligatoire

Contenu

• distinction parties privatives/communes
• administration de l’immeuble
• répartition des charges
• destination de l’immeuble

Opposabilité

• Publication au fichier immobilier nécessaire.

Clauses interdites

• Exemple :
• interdiction générale des animaux domestiques
• réputée non écrite.

2. L’état descriptif de division (EDD)

Nature

• Document technique et non contractuel

Fonction

• numérotation des lots
• publicité foncière

LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

Deux catégories principales

1. Charges de services collectifs

• Répartition
• selon l’utilité
• Exemples
• ascenseur
• chauffage collectif
• interphone

2. Charges générales

• Objet
• entretien
• conservation
• administration
• Répartition
• selon les tantièmes de copropriété

ORGANISATION DE LA COPROPRIÉTÉ

1. Assemblée générale (AG)

Composition

• Tous les copropriétaires.

Rôle

• Vote des décisions importantes.

Majorités

• Selon l’importance de la décision :
• majorité simple
• majorité absolue
• majorité renforcée
• unanimité

2. Le syndic

Fonction

• Organe exécutif de la copropriété.

Missions

• gestion de l’immeuble
• exécution des décisions
• représentation du syndicat

3. Le conseil syndical

Fonction

• Organe de contrôle du syndic.

Désignation

• Élu par l’assemblée générale.