La vente immobilière

La vente immobilière est consensuelle :

• Elle est parfaite dès le simple échange des consentements.
• Le transfert de propriété intervient dès l’accord sur la chose et le prix.

Mais pour être opposable aux tiers, la vente doit :

• être publiée au service de publicité foncière ;
• nécessiter un acte authentique notarié.

Sans publication : la vente existe entre les parties mais n’est pas opposable aux tiers.

Les avant-contrats immobiliers

Pourquoi un avant-contrat ?

• Très fréquent en pratique à cause :
• des diagnostics obligatoires ;
• du financement bancaire ;
• des conditions suspensives ;
• des délais administratifs.

La promesse unilatérale de vente (PUV)

Définition

• Contrat par lequel :
• le promettant s’engage irrévocablement à vendre ;
• le bénéficiaire dispose d’une option d’achat.

Fonctionnement

• Le promettant ne peut plus se rétracter pendant le délai d’option.
• Le bénéficiaire reste libre d’acheter ou non.
• La vente est formée par la levée d’option.

Indemnité d’immobilisation

• Généralement ≈ 5 % du prix.
• Conservée par le vendeur si l’acheteur renonce.

Formalité

• La promesse doit être enregistrée dans les 10 jours.

Effet essentiel

• Le consentement du vendeur est déjà donné dès la promesse.

La promesse synallagmatique de vente (PSV)

Définition

• Engagement réciproque :
• l’un s’engage à vendre ;
• l’autre à acheter.

Principe

• En principe, la PSV équivaut déjà à une vente.

Conditions suspensives fréquentes

• obtention d’un prêt ;
• vente préalable du bien de l’acquéreur ;
• absence de préemption.

Cas particuliers : incapables

Lorsqu’un bien appartient à un incapable :

• la vente nécessite l’autorisation du juge des tutelles ;
• cette autorisation est une condition de validité.
• Solutions pratiques
• PSV ne valant pas vente
• → peu sécurisée juridiquement.
• Promesse unilatérale d’achat
• → seul l’acheteur s’engage.

Pacte de préférence

Définition

• Le propriétaire s’engage :
• s’il décide de vendre,
• à proposer prioritairement le bien au bénéficiaire.

Création d’un droit de préférence conventionnel.

Caractéristiques

• fréquent dans :
• ventes immobilières ;
• pactes d’actionnaires.
• publication non obligatoire.

La lésion en matière immobilière

Principe

• Le vendeur peut demander la rescision de la vente :
• s’il a subi une lésion des 7/12èmes.

Effets

• L’acheteur peut :
• compléter le prix ;
• éviter l’annulation de la vente.

Garanties dues par le vendeur

Le vendeur doit :

• la garantie d’éviction ;
• la garantie des vices cachés.

Règles applicables à toutes les ventes.

Notions générales de droit immobilier

Le droit immobilier regroupe les règles applicables aux immeubles :

• droit privé ;
• droit public ;
• urbanisme ;
• construction.

La propriété immobilière

Évolution historique

Ancien droit

• Domaine éminent : seigneur.
• Domaine utile : paysans.

Révolution française

• La propriété devient :
• un droit de l’homme ;
• protégé par les articles 2 et 17 DDHC.

Code civil

• Article 544 du Code civil
• Droit absolu mais limité :
• par les lois ;
• l’intérêt général ;
• l’urbanisme ;
• l’environnement ;
• le droit au logement.

Formes modernes de propriété

Lotissement

• Division foncière autorisée.
• Lots privatifs + équipements communs.
• Nécessite :
• cahier des charges ;
• règlement de lotissement.

Copropriété horizontale

• Terrain commun ;
• droit de jouissance privatif sur certaines parties.

Technique utilisée pour éviter les contraintes du lotissement.

Source fréquente de contentieux.

Multipropriété

Jouissance d’un bien pendant une période déterminée.

Propriété en volume

Dissociation :

• du dessus ;
• du sol ;
• du sous-sol.

Exemples :

• métros ;
• centres commerciaux souterrains.

Environnement du droit immobilier

Droit de l’urbanisme

Règles relatives :

• à l’utilisation des sols ;
• à l’aménagement du territoire ;
• à l’environnement ;
• à l’esthétique urbaine.

Droit de la construction

Règles applicables :

• aux constructeurs ;
• aux maîtres d’ouvrage ;
• à la responsabilité des constructeurs.

Les principaux acteurs du droit immobilier

1. Le notaire

• Officier public.
• Rédige et conserve les actes authentiques.
• Devoir de conseil important.

2. L’agent immobilier

• Intermédiaire des ventes et locations.

3. Le maître d’ouvrage

• Commande et finance les travaux.
• Réceptionne l’ouvrage.

4. Le maître d’œuvre

• Conçoit et coordonne le projet.
• Souvent architecte.

5. Le promoteur immobilier

• Réalise des programmes immobiliers.
• Commercialise souvent en VEFA.

6. L’aménageur / lotisseur

• Viabilise les terrains ;
• crée les lots ;
• réalise les VRD.

7. L’architecte

• Profession réglementée.
• Peut :
• concevoir ;
• assister ;
• coordonner les travaux.

8. Autres intervenants

• bureaux d’études techniques ;
• ingénieurs-conseils ;
• géomètres-experts ;
• métreurs ;
• coordonnateurs SPS ;
• bureaux de contrôle.